相对可以考虑：当地已经在种植、收购或贸易农产品的企业和合作社，需要大面积储藏或分拣场地，并有能力自己修缮、谈土地。 看完整对比
不适合：想要现成冷库或温室的人、想买下就收租的海外小额投资者。
标的速览（官方数据）
| 出售方 | 国家财产基金伊万诺-弗兰科夫斯克、切尔诺夫策和捷尔诺波尔州地区分部。资产持有方：国家农业科学院下属的喀尔巴阡前地州农业试验站。这是国有资产出售 |
| 位置 | 伊万诺-弗兰科夫斯克州科洛梅亚区（原霍罗登卡区）斯特里尔切村 |
| 建筑 | 合计 3,524.3㎡，1970 年代建：实验室 248.9㎡、马铃薯仓库 1,339.1㎡ 和 1,383.7㎡、温室 3 座各 184.2㎡，另有 89.9 米金属网围栏 |
| 状况 | 公告原文："处于不满意状态" |
| 土地 | 未划出，不随房出售；公告未写地块面积、地籍号和用途 |
| 起拍价 | ₴3,408,592（约 $74,857），成交价另加 20% 增值税（含税约 $89,828）；约 ₴967/㎡（约 $21/㎡） |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴681,718.40（约 $14,971）/ ₴1,729.40（约 $38）/ ₴34,085.92（约 $749） |
| 出售条件 | 只有一条：过户后 30 天内补偿评估费 ₴11,550（约 $254，公告写不含增值税）。不要求保持用途、投资或保留员工 |
| 成交条件 | 最少 1 名合格竞买人即可成交；截至 2026-10-23 没有出租 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-25 约 20:00 / 11-26 11:55（基辅时间） |
| 本轮流拍后 | 按公告：第二轮半价（₴1,704,296，约 $37,428，含税约 $44,914），保证金减半；之后是从半价起步的逐步降价轮 |
| 评估 | 评估基准日 2026-05-31，用成本法、收益法、市场法。起拍价等于评估价 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、国家财产基金信息公告和官方"虚拟数据室"中的评估报告、登记信息和函件，2026-11-02 查询。美元按乌克兰国家银行 11-03 官方汇率 45.53 折算（资产库原来的 $83,136 是按旧汇率算的）。门牌和拍卖编号向会员和委托人提供。
卖的到底是什么
| 建筑 | 面积 | 室内高 | 评估磨损 | 怎么看 |
|---|---|---|---|---|
| 马铃薯仓库 1 | 1,339.1㎡ | 5.25 米 | 约 48–49% | 主要价值。砖墙、混凝土地面、石棉瓦屋面，大空间带立柱，车门够大；窗洞和墙面受损 |
| 马铃薯仓库 2 | 1,383.7㎡ | 5.15 米 | 约 48–49% | 同上。两座合计 2,723㎡，占总面积 77% |
| 实验室 | 248.9㎡ | 3.2 米 | 约 48–49% | 可改办公室和值班用房；屋内墙面脱落、走廊顶棚塌落 |
| 温室 3 座 | 552.6㎡ | — | 约 86% | 照片上玻璃基本已无，只剩锈蚀框架，里面长满草木。不要按温室计价 |
- 不是冷库。"马铃薯仓库"只说明过去的用途。公告和报告都没有写保温、通风和制冷系统可用。照片也看不到可用设备，要现场核实。
- 状况说法不一致。公告写"不满意"，评估报告计算收益时写"满意"、磨损 48–49%，持有方账面磨损 100%。买前要做结构检测。
- 水塔不在出售范围。国家农业科学院 2024 年的决议还列了水塔，但持有方 2013 年已把它报废（"不能继续使用"），这次公告也没有列入。水源要自己解决。
- 管网没有写。公告没有列水、电、气。照片里有配电箱和一根黄色燃气管，不代表能用，要向供电和燃气公司确认。
- 院区可能还有别的旧楼。持有方函件提到"牛舍和饲料车间"没有技术护照、没有登记，它们不在出售清单内。归谁、拆不拆、挡不挡路，都要问。
- 照片有时间差。主要照片拍于 2025 年 4 月，现状只会更差。
位置与现场
标记为公告坐标（村内街道级），不是精确界址。
| 到 | 公路距离 | 说明 |
|---|---|---|
| 霍罗登卡镇 | 约 6 公里 | 原区中心，最近的镇 |
| 科洛梅亚市 | 约 47 公里 | 区中心 |
| 切尔诺夫策市 | 约 68 公里 | 邻州州府 |
| 伊万诺-弗兰科夫斯克市 | 约 76 公里 | 州府 |
| 波鲁布内口岸（罗马尼亚） | 约 111 公里 | 不算近，不宜按口岸物流定位 |
- 村子周边：OSM 地图上村子周边是村级道路，附近范围内没有看到铁路。大货车能否进院、冬季路况和最近的铁路装卸点要现场确认。
- 区位：乌克兰西部相对后方，不靠近前线和白俄罗斯。但全国都可能遭袭，能源设施和停电风险仍要考虑。
土地：最大的问题
- 地不卖，也没有划出。公告写：楼下土地没有划出，不是买卖标的，买方过户后自行解决。持有方函件同样写"未划出地块"。
- 公告没有写土地用途和面积。这和我们看过的其他项目不同，连地籍号都没有。原属于农业试验站，我们推断很可能是农业或科研用地，但文件没有证实。这是报名前第一个要书面问清的问题。
- 为什么重要：外国人和外资公司不能购买农业用地。如果地类是农业用地，以后建筑下面的地可能只能租、不能买，甚至要先改用途。
- 要走的路：确定谁管这块地→测绘划出建筑所需地块→确定用途→向有权机关申请租用或购买。周期、费用和面积都没有保证。公有土地不适用《土地法》第 120 条的自动转移，见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。
- 评估报告没有解决这个问题。报告提到地块"功能相关"，但没有给出地块的法律信息，不要把它当成"地已经包含"。
价格与同类成交
这是第一轮，没有流拍记录。2024 年 2 月国家农业科学院同意出售，2026 年 4 月列入小私有化清单，11 月 1 日首次挂牌。所以现在还不知道市场怎么看它。
| 周边已成交的旧物业（公开拍卖） | 面积 | 成交价 | 每㎡ | 报名 |
|---|---|---|---|---|
| 同区乌戈尔尼基村，砌块场和办公仓库（2026-06） | 769㎡ | ₴46.2 万 | ₴601 | 1 人 |
| 邻州克利什科夫齐，木材厂房综合体（2024-11） | 2,149㎡ | ₴282.5 万 | ₴1,314 | 2 人 |
| 捷尔诺波尔州格里迈利夫镇，仓库（2024-04） | 885㎡ | ₴6.7 万 | ₴75 | 2 人 |
| 本项目原价 | 3,524㎡ | ₴340.9 万 | ₴967 | 第一轮 |
| 本项目半价 | 3,524㎡ | ₴170.4 万 | ₴484 | 如果流拍 |
- 原价不算离谱，也不便宜。₴967/㎡ 处在周边成交的中间，但样本少、差别大，只能当方向。如果把基本不值钱的温室面积扣掉，仓库和实验室约合 ₴1,147/㎡。
- 评估用的可比项全是 OLX 挂牌价（旧牛舍、猪场等），不是成交价。报告给的仓储租金约 ₴14–15/㎡/月，是修好后的参考，也来自挂牌信息。
- 全州情况：伊万诺-弗兰科夫斯克州 2024 年以来小私有化约 620 场，约 130 场有人中标，成交价中位数是起拍价的 1.24 倍。多数场次没有成交，乡村大体量旧物业更难卖。
- 会不会降价：如果这轮没人报名，下一轮按公告是半价。但这是首轮，也可能有当地买家出手，不能假定一定流拍。
优点、价值与机会
- 价值在哪：主要是两座仓库的砖墙和空间，以及能否在周边拿到合理的土地权利。实验室可作配套，温室拆掉后最多是一片场地。
- 值多少：对已有业务的买家，原价可以谈得上；对没有业务的人，半价也未必划算，因为修缮和手续可能比房价还贵。修缮要现场勘测，这里不写数字。
- 升值靠经营，不靠持有。村里的旧仓库不会自己涨价，我们不做收益测算。
结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，获批后办理永久居留证。这个项目原价含税约 $9 万，接近但不到门槛；把修缮和设备投入一起规划，总投资有可能超过 10 万美元，但必须真实形成经营。
- 设立（或已有）本人控股的乌克兰公司；
- 从境外以外币向公司投资账户汇入不少于 10 万美元，取得银行证明；
- 以公司名义买入资产，余款用于修缮、设备和经营；
- 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。
必须说清楚：移民许可有年度配额，由移民局审核，不保证获批；资金必须是外币、从境外汇入，并能说明来源；个人直接买房一般不算对经济的投资；战时程序可能变化。身份不能成为接受高价或买下用不起来的资产的理由，没有真实农业或仓储业务，不建议为身份买它。只想合法长住和经营，公司＋工作许可＋临时居留更便宜（公司注册、工作许可各起步 $1,500）；投资永居服务 $10,000 起、3–9 个月。详见《乌克兰投资永居全攻略》。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 当地农产品种植、收购、贸易企业和合作社 | 相对可以考虑 | 有现成货源和团队，真正用得上大空间，也最容易和村里、部门沟通 |
| 农机服务、农资经销商 | 可以看 | 存放设备和货物对保温要求低，投入较可控；先看通路 |
| 想做保鲜库或农产品加工的企业 | 谨慎 | 保温、制冷、电力容量和卫生手续都要从头做，土地要先解决 |
| 想恢复温室生产 | 不合适 | 框架约 86% 磨损，几乎等于重建 |
| 想做口岸或城市配送物流 | 不合适 | 离口岸和州府都较远，村级道路 |
| 海外小额投资者，只想低价买入收租或等升值 | 不推荐 | 难监管，土地未定，修好前没有租金，转手也难 |
风险与真实成本
除房价外还要算：20% 增值税、评估费补偿约 $254、报名费约 $38、公证与登记、结构检测、屋面门窗修缮、接水接电、土地测绘和审批费用、以后每年的土地租金或土地税，以及看管费用。
怎么参与
时间：11 月 25 日约 20:00（基辅时间）截止，11 月 26 日开拍。公告写工作日 8:00–15:45 可看现场。
我们的建议：有真实用途的买家，先做这五件事，再决定这轮报名还是等下一轮：
- 书面问土地：谁管这块地、地类和用途是什么、能划多少、外资公司能否租或买。
- 现场看两座仓库：屋面、立柱、地面、车门宽度、货车能否进院，并做结构检测。
- 问水电气：供电容量、燃气是否可用、水源从哪里来。
- 确认院区：牛舍和饲料车间归谁，通道和边界怎么划。
- 定最高价：把修缮和手续算进去，定好上限。没有其他人时，1 人报名就按你的出价成交（不低于起拍价）。
没有具体用途的，不建议报名。用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。评估价在 $5,000–$100,000 之间，尽调费 $500；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续谈地、修缮和经营，单纯代持没有意义。没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
了解这个州
伊万诺-弗兰科夫斯克州位于乌克兰西部，南部是喀尔巴阡山，北部和东部以农业和畜牧为主。想了解它在地图上的位置和主要产业，可以看《乌克兰各州投资地图：伊万诺-弗兰科夫斯克州》，也可以查维基百科（英文）。
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