最合适：要在基辅自用一整栋楼的机构——私立学校或培训中心、医疗或康复机构、需要大开间和电力的技术公司（机房、实验室、轻型组装），或者在基辅有团队、能自己办土地手续的物业运营商。 看完整对比
不适合：想买下就分层出租收租、但没有基辅本地团队的海外投资人；想改成住宅的开发商（土地和规划都要重办）。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 基辅市舍甫琴科区瓦西里·马库哈街（原伊万·舍夫佐夫街），离地铁 M1 线别列斯捷伊斯卡站步行约 5 分钟，周边有有轨电车、小巴站和商店 |
| 标的 | "生产楼 ATS-446"（电话交换局），1976 年建；砖墙、钢筋混凝土楼板、石棉瓦屋面。半地下层 819.5㎡、一层 822.1㎡、二层 852.6㎡、三层 905.3㎡，合计 3,399.5㎡（主要面积 2,772.4㎡） |
| 设施 | 电力 157 kW；城市集中供暖、供水、下水；L 形平面，三层有 408㎡、254㎡ 两个大开间（原设备厅） |
| 卖方 | 乌克兰电信股份公司（ЄДРПОУ 21560766），产权登记为其私有财产，无抵押、无查封 |
| 土地 | 地块 0.2097 公顷，用途 13.01"电子通信设施"，规范估值 ₴7,711,176；地籍上没有登记所有人和使用权人；卖方每年土地费 ₴294,094（约 $6,458） |
| 民防掩体 | 半地下层内有 261.1㎡ 国有民防掩体（公告原文） |
| 起拍价 | ₴48,714,720 含增值税（约 $1,069,750），约 ₴14,330/㎡（约 $315/㎡） |
| 保证金 / 报名费 | ₴2,435,736（约 $53,488，起拍价 5%）/ ₴1,700 |
| 买方额外义务 | 补偿卖方土地费（从签约日到地籍上卖方不再是使用人为止）和物业水电费；为此先交 ₴147,047（约 $3,229）现金押金；办证和签约费用全部由买方承担 |
| 成交条件 / 时间 | 最高价者得，1 人报名即可成交；11-24 20:00 截止，11-25 12:40 开拍（基辅时间） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、乌克兰电信《拍卖说明书》、物权信息、国家地籍摘录（2025-09）、技术护照（2015）、合同草案和现场照片（2025-07、2026-04），2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-11-05 生效汇率 45.54 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
位置与现场
这类电话交换楼在苏联时期按设备荷载建造：楼板承重高、层高够、电力容量大、楼梯和走廊规整，改作办公、教室、机房都比普通住宅楼方便。屋面是石棉瓦，翻修要按规定处置。
卖方是谁、物业怎么来的
- 卖方：乌克兰电信股份公司，乌克兰最大的固定电话和宽带运营商之一。
- 来历：物权信息写明，这栋楼依据 1999 年国家通信和信息化委员会命令、2005 年国家财产基金会转入其注册资本的财产清单取得，2016 年登记为乌克兰电信的私有财产。它不是银行收回的抵押物，也不是破产财产。
- 为什么卖：公告没有写。🟡 我们的推断是：固话交换设备换成光纤和小型机柜后，大楼只需留很小一部分，其余成为闲置资产。照片里多数房间设备已拆除。
- 乌克兰电信在 Prozorro 的出售记录：2023 年以来挂出 266 场出售拍卖，成交 19 场（约 7%），成交价中位数约为起拍价 1.05 倍；其余多为流拍或撤销。这家卖方定价偏高、流拍后往往原价重挂，不轻易降价。
- 《拍卖说明书》的取消资格条件包括：股权结构中与侵略国有关联、对乌克兰电信资产有欺诈行为、曾中标后两次不签约等。
挂牌历史：4 次、2 次有人出价
| 时间 | 起拍价（含增值税） | 报名 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2025-10 | ₴48,714,720 | 0 | 流拍 |
| 2025-11 | ₴41,407,512（−15%） | 1 家公司 | 出价 ₴42,005,000（约 $922,000），结果为"未成交"，公开文件没写原因 |
| 2026-03 | ₴48,714,720 | 1 家公司 | 出价 ₴48,802,000，进入签约期（截至 05-25），随后卖方以"撤销决定"取消拍卖 |
| 2026-10 本轮 | ₴48,714,720 | — | 11-24 截止 |
两点判断：①这个价位有真实买家，两次各有一家公司愿意按起拍价或略高出价；②成交两次都没走到底。2025-11 那次可能是买方没签约或没付款，2026-03 那次是卖方撤销。公开文件没写原因，我们不推断；建议报名前书面询问乌克兰电信：上一轮为什么撤销、本轮签约和付款期限、撤销条件。
土地、掩体和附属小楼
土地问题的通用做法见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。
价值：这个价格贵不贵
- 每平方米约 $315（含增值税），对基辅地铁站步行范围内的整栋楼来说不贵；但这是"空壳＋要重新装修＋土地要重办"的价格，装修、屋面、消防、电梯（目前没有）都要另算。
- 市场已经给过答案：两家公司分别出过 ₴4,200 万和 ₴4,880 万。没人愿意大幅加价，说明真实需求在起拍价附近；首轮如果只有你一家，按起拍价成交是合理预期。
- 不做收益测算。整栋楼的价值取决于你自己的用途和改造方案，分层出租的租金和空置率在战时不确定。
适合做什么
| 用途 | 判断 | 理由 |
|---|---|---|
| 机构自用总部、办公 | 合适 | 整栋独立、离地铁近、有院子；按现状即可使用 |
| 私立学校、培训中心、语言学校 | 合适 | 走廊式布局、教室大小合适；须办教育许可和消防验收 |
| 机房、实验室、轻型组装 | 合适 | 楼板承重高、157 kW、原本就是通信楼 |
| 诊所、康复中心 | 可以考虑 | 需医疗许可、无障碍改造和电梯 |
| 分层出租给多家公司 | 要谨慎 | 要有本地运营团队；战时办公需求弱 |
| 改建住宅 | 不建议 | 土地用途和规划都要重办，周期长、结果不确定 |
适合什么人
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 要在基辅自用整栋楼的机构（学校、医疗、技术公司） | 最合适 | 省去长期租金，能按自己需要改造 |
| 基辅本地物业运营商 | 可以考虑 | 能办土地、能招租 |
| 中国企业设立乌克兰总部或服务中心 | 可以考虑 | 结合投资永居（第 9 节），但要先有本地团队 |
| 纯财务投资、想快速转手的人 | 不合适 | 卖方本身 7% 的成交率说明这类物业不好卖 |
结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
本标的含税约 $107 万，远超乌克兰《移民法》投资移民的门槛（外币投资不少于 10 万美元，可在年度配额内申请移民许可，再换永久居留证）。通行做法是：本人控股一家乌克兰公司，从境外以外币向公司注资并取得银行证明，由公司买下这栋楼并投入经营。要提醒的是：有年度配额、不保证获批；资金来源要能说明；个人直接买房一般不算"投资"；战时程序可能变化。身份不能成为接受高价或买下用不起来的资产的理由——先确认这栋楼你确实要用、能用。只需要合法长期停留的，公司注册＋工作许可＋临时居留更便宜（公司注册、工卡各起步 $1,500；投资永居服务 $10,000 起）。
风险
怎么参与
本轮 11 月 24 日 20:00（基辅时间）截止。建议顺序：①看现场（工作日 9:00–16:00，经乌克兰电信物业热线预约）；②书面向卖方确认第 5 节的 4 个问题和上一轮撤销原因；③请设计单位估算改造费用；④用乌克兰公司报名（外国公司也可报名，但后续申请土地和办永居都以乌克兰公司更方便）。参与方式：模式一（自己的公司报名）或模式二（我们协助尽调和竞拍）；起拍价超过 $10 万，尽调按 1% 收取，中标后竞拍协助 1%＋过户交割 1%。费用细则见《怎么和我们合作参与官方拍卖》。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
了解基辅
基辅是乌克兰首都和最大的商业中心，舍甫琴科区是传统的行政、教育和办公区。想了解基辅市和基辅州，可以看《乌克兰各州投资地图：基辅市》和《基辅详细介绍》，也可以查维基百科（英文）。
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