敖德萨市中心两层整层办公 1,075㎡
买下一家国企，连带承接 ₴479 万债务

拍卖方式	国有资产小私有化：国企整体出售（"统一财产综合体"），附条件拍卖，1 人报名即可成交；首次上拍
卖方	国家财产基金会基辅市分部
企业	国有企业「乌克兰能源成套」，注册地基辅；章程主业是机械设备贸易中介；2023 年至 2026 年 9 月收入为 0，员工 1 人（代理厂长）
名下房产	敖德萨市大阿尔瑙茨卡街 15 号：第 5 层非住宅 533.5㎡、第 11 层非住宅 541.4㎡，均登记为办公用途，合计 1,074.9㎡；2025-08 物权登记
起拍价	₴23,407,000，不含增值税（成交价另加 20%）；约 $516,480（按 1 美元＝45.32 格里夫纳）。起拍价等于企业账面资产总额
保证金 / 报名费	₴4,681,400（约 $103,300）/ ₴1,729.40
逾期债务（2026-09-30）	₴4,794,280：欠薪 ₴557,761，欠预算约 ₴458,000（另有社保约 ₴111,000），其他债务约 ₴3,778,000
出售条件	过户后 6 个月内还清欠薪和欠预算债务（以过户日金额为准）；不得主动辞退员工；买方须办理国企法人终止；必要时取得反垄断委员会许可
土地	企业没有土地使用权；楼层所在地块不在出售范围
其他	无租约、无民防掩体、不是文物建筑、无动产和车辆
报名截止 / 开拍	2026-11-19 约 20:00（基辅时间）/ 2026-11-20

"统一财产综合体"（Єдиний майновий комплекс）是乌克兰把整家国企打包出售的方式。和直接买房的区别：

• 你买的是企业的全部财产和义务。公告写明：买方是企业全部财产权利和义务的继承人，只有土地永久使用权除外。债务跟着走，不随拍卖价下降而减少。
• 要接手员工。现在只有 1 人；6 个月内不得主动辞退。
• 要办理国企终止。买方按法律程序终止这家国企，资产转到买方名下。这一步要律师和会计配合，需要时间。
• 账面价就是起拍价。企业资产 2024 年只有 ₴57.6 万，2025 年变成 ₴2,340.7 万，正好等于起拍价——说明这两层楼是 2025 年才登记、入账到这家企业名下，再拿出来整体出售。

照片拍摄于 2026 年 2 月（照片文件名里的日期）。大楼是"敖德萨工业建筑设计院"（Одеський Промбудпроект）的高层办公楼，有电梯。

• 能用：走廊加两侧小间的传统办公布局，有家具、分体空调、暖气片，部分房间是新吊顶；
• 要翻新：装修是老式的，地面、墙面和灯具要更新；公共区域有吊顶缺块；
• 要问清：大楼其他楼层的业主是谁、物业费和公共设施（电梯、供暖、配电）怎么分摊、两层各自的电表和供暖计量、有没有发电机和避难场所（公告写企业名下没有民防掩体）。

大阿尔瑙茨卡街是敖德萨市中心的主要街道之一，15 号在市中心南侧，步行可到老城中心和火车站一带。对办公来说是方便的位置；对旅馆来说，它不在海边和老城核心景区。

项目	本轮（原价）	若流拍后半价轮
起拍价（不含税）	₴23,407,000（约 $516,480）	₴11,703,500（约 $258,240）
增值税 20%	约 $103,300	约 $51,650
承接逾期债务（9-30 数字，过户前还会增加）	约 $105,790	约 $105,790（不随降价减少）
合计	约 $725,570	约 $415,680
每㎡（1,074.9㎡）	约 $675	约 $387

另外还有：律师办理企业接收和终止的费用、公证和登记、翻新费用、过户前每月新增的工资和税、物业费。

贵不贵？我们没有可靠的敖德萨办公成交统计，不给"市场价"结论（🟡）。可以参考的是：我们分析过的小阿尔瑙茨卡街破产商场空间，起拍价约每㎡ $668，那是没有独立入口的商业空间。买之前应请当地中介按这栋楼和这条街的实际挂牌、成交给出价格区间，再决定最高出价。

数据室里的债权人清单和诉讼说明（截至 2026-09-30）显示：

债权人	金额（约）	来源
ДТЕК 西部能源公司（多笔）	₴263 万	2013 年前后法院判决的期票欠款
乌克兰天然气运输公司	₴51 万	期票欠款（2014 年判决）
一家能源公司（清单中名称不清晰）	₴63 万	工程款和公用事业费
税务和社保	约 ₴46 万＋₴11 万	增值税、个人所得税、军事税、社保
员工工资	约 ₴56 万	欠薪

• 诉讼说明列了十多宗案件，多数是上面这些欠款的判决，另有其他地方房产的产权争议；2015 年天然气运输公司曾以 ₴684 万申请企业破产，法院驳回。我们没有看到针对敖德萨这两层楼的诉讼或查封，但以律师调取的最新物权和执行信息为准。
• 这些老债务有的已过多年，能不能主张诉讼时效、能不能和解，要律师逐笔判断；在那之前按全额算。

用途	判断	理由
企业自用办公＋另一层出租	最合适	两个整层互相独立，一层自用、一层出租分摊成本；登记用途就是办公
整栋分割成小间出租（小企业办公）	可以做	走廊加小间的布局适合分租；战时空置率和租金水平要先调查
共享办公 / 商务中心	可以做，但先验证需求	见第 8 节
培训、教育机构	可以看	大开间适合教室；要问消防和人员密度要求
改旅馆、公寓	不建议	只是一栋办公楼里的两个楼层，没有独立入口；改住宿要改变用途、做消防疏散和卫生间给排水，需大楼其他业主同意，也不在海边和老城景区
买下等升值后转卖	不推荐	接手企业和债务的手续复杂，以后转卖也要找到愿意承接的人；资金占用大

设想是：共享办公和会议室，加上会计、财务、法律、资产和资金等一站式服务。我们客观地看：

方向是对的

• 来乌克兰的中国和华人企业首先需要的就是公司注册、工卡、会计报税、法律、找场地，这些我们已经在做；有一个看得见的实体地址，比纯线上更容易取得信任；
• 注册地址、会议室、临时工位是刚需，敖德萨作为港口城市也有贸易和物流类客户；
• 停战后进入的企业会多起来，提前占位有价值。

但现在用这个项目来做，不划算

• 规模不匹配。一个起步的服务中心，150–300㎡ 就够用；这里是 1,075㎡ 两个整层，全部算上约 $72.6 万。按我们平台目前的流量和咨询量，短期内填不满。
• 钱压在房子上。服务中心的价值在服务团队和客户，不在产权。把几十万美元压在楼上，会挤掉做服务、请人和推广的钱。
• 接手企业本身就复杂。承接债务、办理国企终止，前半年会把精力花在手续上。
• 战时空置风险。需求没起来之前，大面积空着也要付物业、供暖和税。

我们的建议：先租后买，分三步

1. 现在：在敖德萨市中心租 100–200㎡（商务中心或政府出租的房产都可以），挂牌"AU139 企业服务中心"，把公司注册、会计、法律、找场地、代拍这些已有服务集中到一个地址；
2. 有 10–20 家长期付费客户之后：再考虑买一层；
3. 停战后需求明显上来时：再看整层或整栋。

如果确实想用这个项目，比较可行的是：等半价轮，由一家在敖德萨有业务的企业（或几家互相熟悉的企业）牵头买下，一层自用，另一层分租，其中一部分做服务中心。前提是律师先把债务和企业终止的路径、费用算清楚。

乌克兰对外国人向乌克兰经济投资 10 万美元以上可以申请移民许可。这个项目由乌克兰公司（外资注资）买下、并真实经营办公出租或服务，金额上满足，也比单纯买住宅更接近"对经济的投资"。

谁	合不合适	理由
敖德萨有稳定业务、要自用办公的企业	相对可以考虑（半价轮更合适）	一层自用一层出租；有本地律师会计团队处理接收和债务
几家熟悉的企业合伙买下分层使用	可以看	分摊成本；要先签好合伙协议，我们不撮合陌生人合伙、不代收款
想做华人企业服务中心	建议先租	见第 8 节
想改旅馆、公寓	不合适	见第 7 节
海外投资者只想买房收租	谨慎	要接手企业和债务；资金出入受战时外汇规定限制

我们的建议：本轮原价不急；首次上拍的整体私有化，原价轮多数没人报名，流拍后约 6 个工作日会出现半价轮。真有自用需求的企业，利用这段时间做四件事：

1. 看现场。联系企业代理厂长约看两层楼，同时问物业费、电表、供暖和大楼其他业主情况；
2. 律师查债务。逐笔核对债权人清单、判决、执行程序和时效，估算最坏情况下要付多少；
3. 问清企业终止流程。向国家财产基金会破产和终止部门了解程序、时间和费用；
4. 请中介给价格区间。按同街区办公挂牌和成交，定一个含债务的最高出价。

用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。起拍价超过 $100,000，尽调费按 1% 计；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议模式三（代拍代持）：要接手企业、员工和债务，不适合代持。没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

敖德萨是乌克兰最大的港口城市，也是我们团队所在地。想了解全州产业和投资角度，可以看《敖德萨州详细介绍》和《乌克兰各州投资地图》，也可以查维基百科（英文）。

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