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标的速览（官方数据）
| 平台和性质 | 司法部下属 SETAM 电子拍卖平台，抵押物执行拍卖，由敖德萨州一位私人执行员出售 |
| 位置 | 敖德萨州别列济夫卡区别列济夫卡市，火车站一侧的街道 |
| 面积 | 建筑合计 18,270.7㎡ |
| 起拍价 | ₴85,695,000（约 $188.2 万），约 ₴4,690/㎡（约 $103/㎡）。是否另加增值税，公告未写 |
| 保证金 / 步长 | 5%，₴4,284,750（约 $94,100）/ ₴856,950（约 $18,800） |
| 时间 | 申请截止 2026-11-30 08:00；竞价 09:00–18:00（平台时间） |
| 目前报名 | 页面显示暂无参与者 |
| 产权 | 私有；2010 年由市议会依执行委员会决定发证 |
| 地籍号 | 公告此栏为空 |
| 公开附件 | 无（页面写"附件缺失"）。没有评估报告、技术护照、粮食容量和设备清单 |
| 看现场 | 联系保管人，公告留有电话 |
数据来自 SETAM 拍卖页面，2026-11-03 查询。美元按乌克兰国家银行 11-03 官方汇率 45.53 折算。门牌和拍品编号向会员和委托人提供。
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它到底是什么
| 用途 | 公告列出的设施 |
|---|---|
| 收粮和称重 | 过磅房、接收和清理车间（三层） |
| 烘干 | 烘干塔、校准和脱粒车间 |
| 储存 | 三栋相连的筒仓式粮库、6 座粮库、成品库、仓储雨棚 |
| 动力 | 变电站、泵房、机房 |
| 办公和配套 | 三层和单层办公楼、食堂兼商店、机修车间、门卫、浴室、消防站 |
- 不只是烘干厂：它具备收、烘、储的完整流程。
- 不算加工厂：清单没有榨油、面粉或饲料生产线，"校准和脱粒"也不等于深加工。想加工还要另外投资。
- 最关键的数字缺失：粮库值多少钱主要看能存多少吨、每天能烘多少吨，公告都没有写。
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位置和现场
标记是地图上该工业地块的大致位置，不是界址。
| 到 | 公路距离（约） |
|---|---|
| 敖德萨市 | 91 公里 |
| 尼古拉耶夫市 | 106 公里 |
| 南方港一带 | 77 公里 |
| 切尔诺莫尔斯克港 | 123 公里 |
| 基辅 | 408 公里 |
- 位置有粮食逻辑：处在敖德萨州北部农业区，离黑海港口约 80–120 公里。
- 铁路要核实：街名和位置都靠近车站，地图上铁路离地块中心约 870 米。但公告清单没有铁路专用线。粮库能否装火车，会明显影响价值，是头号现场问题之一。
- 运营状态：照片里的货车、吨袋和办公室都不像长期废弃。谁在用、有没有粮食和设备、能否清空交付，公告没写。
- 照片日期不明：图片 2026 年 10 月上传，但没有拍摄日期。
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卖方是谁、物业怎么来的
- 出售人：私人执行员，依据执行程序出售抵押物。不是政府资产，也不是业主自愿挂牌。
- 抵押：2017 年 12 月在基辅公证的抵押和禁售。公告没有写抵押权人是谁，也没有写债务金额。
- 同一债务人还有一处：2026-11-04 核对发现，同区新谢利夫卡粮库（20,566㎡）登记的是同一份 2017-12 抵押合同、同样的法院案号和执行程序，由同一位执行员出售，同一天开拍。两处法律问题基本相同。
- 业主：公告未写。公开企业资料显示有一家"别列济夫卡粮库"公司使用这个地址，注册地在基辅；是否就是债务人和业主，要以物权摘录为准。
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10 项负担和土地
| 类型 | 数量 | 时间和来源 |
|---|---|---|
| 抵押＋禁售 | 2 | 2017-12，同一份公证合同 |
| 法院裁定的查封 | 3 | 2019 年 2–3 月，基辅两家区法院；其中两项编号带刑事案件常用的"-к"标记 |
| 执行机构的查封 | 5 | 2019-07 至 2020-01，国家执行部门和私人执行员，说明可能还有其他债权人 |
- 最要紧的是法院裁定的查封。公告没有说明拍卖后哪些负担会解除。如果涉及刑事程序，一般要由法院或有权机关处理，不能假定执行员能解除。这不说明业主有违法行为，我们也没有查到裁定内容，要由律师调阅。
- 执行拍卖可能被起诉。债务人和其他债权人都可能质疑执行程序，买家要预留时间和法律费用。
- 土地是第二大问题。地籍号为空，只写了建筑。粮库占地很大，地是自有、租赁还是公有都不清楚。如果是公有或租赁地，买下后还要办手续，不能当作自动归你，见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。
- 外资：工业建筑可以通过乌克兰公司持有；如果涉及农业用地，外资不能购买。
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价格和同类对比
这个项目 2025 年 10 月就上过 SETAM，当时公开报道的起拍价是 ₴85,086,000。一年后重新挂出，价格是 ₴85,695,000，不降反略升。我们推断上一轮没有成交，但没有查到结果；SETAM 没有公开接口，无法像 Prozorro 那样逐轮追溯。
| 同类项目（敖德萨州） | 面积 | 起拍价 | 每㎡ | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| 本项目 | 18,271㎡ | ₴8,570 万 | ₴4,690 | 土地未列明，负担多 |
| 南部国有银行出售的粮库（2026-07） | 34,619㎡ | ₴5,387 万 | ₴1,556 | 含动产，写明 14 公顷工业用地，0 人报名 |
| 同区新谢利夫卡粮库（同一债务人，2026-11 重新挂牌） | 20,566㎡ | ₴1,424.5 万 | ₴693 | 2025 年 ₴1,958 万、106 项动产；现 69 项。见第一阶段分析 |
- 按面积约是这两处的 3–5 倍。样本只有两个，也没有比较容量和状况，这只是方向，不是估值。粮库应按吨位、烘干能力和铁路条件比较。
- 但价格信号明确：写明土地、由大银行出售的同类项目，半价以下的单价都没人报名。
- 值多少，先看三个数字：总吨位、烘干能力、能否直接装火车。拿到后才能判断。我们不做收益测算。
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对中国农业企业的价值
① 真正的基础设施。收、烘、储一次到位，比从零新建省时间。
② 位置接近港口。对粮食收购后出口的路线有意义，要结合航运和铁路判断。
③ 可作基地。办公楼、机修和仓库齐全，可以同时用于收粮、农资和农机服务。
但有三点要想清楚：
- 粮库靠粮源养活。没有稳定的种植户和收购网络，它只是固定成本很高的空设施。先回答粮从哪里来。
- $188 万只是开始。还要加修缮、运营团队、流动资金、保险和法律费用。
- 可以不买。刚进入乌克兰的企业，先租仓容或和现有粮库合作，一两季后再决定，风险小得多。如果需要，我们可以再为这个需求筛选可租用的仓储。
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结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
金额已超过门槛。通行做法是由本人控股的乌克兰公司接受境外外币投资（不少于 10 万美元）并取得银行证明，再以公司名义买入和经营，之后申请移民许可。有配额、不保证获批；资金要能说明来源，战时程序可能变化。身份不能成为接受这些法律风险的理由；只想合法经营，公司加工作许可更便宜。详见《乌克兰投资永居全攻略》。
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适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 已在乌克兰收粮、有粮源和团队的贸易或农业企业 | 相对可以考虑 | 能用满设施，也能判断容量和现场；前提是律师确认查封和土地 |
| 有实力的中国粮贸或农业集团，已有当地合作伙伴 | 谨慎，可以研究 | 有战略意义，但要配齐法律和运营团队 |
| 刚进入乌克兰的种植企业 | 不建议买 | 规模和粮源不匹配，先租仓容 |
| 财务投资者 | 不建议 | 法律负担多，没有运营难产生价值，退出也难 |
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风险
① 查封。8 项查封能否在成交后解除、由谁解除、多久，现在都不清楚。
② 土地。未列明，可能影响使用、继续经营和转卖。
③ 交付。现场可能仍有人使用，也可能有粮食、设备和合同纠纷。
④ 拍卖被质疑。执行程序可能被起诉，拖长时间，甚至影响结果。
⑤ 信息不足。没有评估报告、容量、设备状况和电力信息；混凝土筒仓要做结构检测。
⑥ 价格。明显高于找到的同类项目。保证金约 $94,100，违约可能损失。
⑦ 战争。粮食设施和港口都曾遭袭；敖德萨港的出口受战争影响，保险也不容易。
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怎么参与
我们的建议：除非下面五件事都有答案，否则这一轮不要报名。
- 律师取最新物权摘录和裁定：确认 10 项负担、业主、拍卖后怎么解除。
- 查土地：地籍号、面积、用途、权利和租约。
- 向执行员要文件：评估报告、技术护照、设备清单、执行依据。公告没有附件，不代表不能询问。
- 看现场：容量、烘干和电力、铁路专用线、结构，以及谁在使用。
- 算总账：粮源、修缮、流动资金和法律费用，再定最高价。
价格偏高时，也可以等后续轮次，或由律师了解能否与抵押权人协商。但抵押物出售有法定程序，是否能降价或私下交易，要由律师确认。
参与方式：在 SETAM 注册，提交申请并缴 5% 保证金。外资建议用乌克兰公司，走模式二（见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》）。尽调费按超过 $10 万档为 1%（约 $18,800）；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议走模式三。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手交易资金。
了解这个州，可以看《敖德萨州投资概览》和《乌克兰各州投资地图》；英文资料见维基百科。
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