👤 这个项目适合谁
相对可以考虑：想在敖德萨南郊低价拿一块大宅基地、以后自己建房的人（外国人可以通过乌克兰税号或自己的乌克兰公司买）。 看完整对比
不适合：想买现成房子住的人——旧房基本不能用；以及没时间看现场、核实水电和路的人。
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标的速览（官方数据）
| 平台和性质 | SETAM 平台上的自愿出售：卖方是一家乌克兰金融公司，不是执行局，也不是抵押物强制拍卖 |
| 位置 | 敖德萨州敖德萨区（原奥维迪奥波尔区）达利尼克村 |
| 土地 | 0.25 公顷（2,500㎡），用途：建住宅和附属建筑（宅基地），有地籍号 |
| 房子 | 旧住宅 22.4㎡，带院内附属设施 |
| 起拍价 | ₴447,000（约 $9,800），约 $3.9/㎡ 土地 |
| 另付 | 平台组织费：成交价的 2%（约 ₴8,940，约 $196），不含在价格里；公证、登记和税费另计 |
| 保证金 / 步长 | ₴22,350（约 $489）/ ₴4,470 |
| 本轮时间 | 申请 11-03 09:00 已截止，11-04 竞价 |
| 报名 | 截止时 0 人——本轮必然流拍 |
| 负担 | 一项禁售，公告写明“由公司在签买卖合同前解除” |
数据来自 SETAM 拍卖页面，2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 11-04 官方汇率 45.666 折算。门牌、地籍号和拍品编号向会员和委托人提供。
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位置
标记是村子的大致位置，不是界址。这里的达利尼克不是敖德萨西郊的大达利尼克。
| 到 | 距离（约） |
|---|---|
| 敖德萨市中心 | 公路约 40 公里，约 50 分钟 |
| 奥维迪奥波尔镇 | 直线约 7 公里 |
| 黑海海边度假带（酒店、民宿、营地集中） | 直线约 5 公里 |
| 铁路（敖德萨—比尔霍罗德方向） | 村边约 0.7 公里；巴拉博伊站约 3 公里 |
- 是不是度假区：村子本身不是，但往海边方向约 5 公里是一条度假带，地图上标了几十家酒店、民宿和营地。这意味着周边有夏季旅游需求，也意味着村里的地会慢慢有人看。
- 附近有军事用地：地图标注约 4 公里外有一片军事用地，具体用途不明。
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土地：值钱的是这块地
- 旧房按拆除算。22.4㎡、土坯墙、屋面老化，修的意义不大。它的作用是让这块地“已有住宅”，办新建许可和接电时手续会顺一些。
- 2,500㎡ 宅基地能做什么：建一栋或两栋独栋（分割要看村里规划和通路）、带花园的度假屋、给自己员工住的房子。建厂房、商铺要改用途，不确定。
- 外国人能不能买：村镇里的宅基地，外国个人一般可以买（需乌克兰税号），也可以用乌克兰公司买。以律师确认为准。这一点比同一卖方的园艺房好（园艺地外国人不能买）。
- 要现场确认的三件事：门前的路（土路还是硬化路、冬天能不能走）、电（照片里地头有电线）、水（自来水还是要打井）。
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卖方是谁
- 卖方：一家乌克兰金融公司（从事债权收购和催收）。公告标为“自愿出售”，说明房产已登记在公司名下，公司通过 SETAM 公开出售。物业很可能是公司收回的贷款抵押物，但公告没写来历，要看物权摘录。
- 同一天、同一价格还在卖另一处：奥维迪奥波尔的两层园艺房（₴447,000），见下文对比。
- 负担：一项禁售，公告写明由公司在签买卖合同前解除。要求律师在付款前确认已解除。
- 可以场外谈：卖方是私营公司，不是执行局。本轮流拍后，可以请律师直接问公司是否接受场外买卖（公证签约），这是合法的；但要确认禁售先解除、价款走公证流程。
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价格和为什么便宜
| 轮次 | 开拍日 | 起拍价 | 报名 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 上一轮 | 2026-10-12 | ₴447,000 | 0 | 未成交 |
| 本轮 | 2026-11-04 | ₴447,000 | 0 | 截止时 0 人，必然流拍 |
- 页面写“已降价”，其实价格没变。两轮都是 ₴447,000。
- 为什么便宜、为什么没人要：我们看到的原因是房子没用、地要清理、离敖德萨约 40 公里、战时近郊建房需求弱，以及 SETAM 对普通买家不熟悉。路和水电的真实情况可能是另一层原因，要现场看。
- 每平方米约 $3.9。我们没有达利尼克的可靠成交数据，中介挂牌价只能当开价参考，不作比较依据。
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和同一卖方的园艺房对比
| 本项目：达利尼克宅基地 | 奥维迪奥波尔园艺房 | |
|---|---|---|
| 价格 | ₴447,000（约 $9,800） | ₴447,000（约 $9,800） |
| 土地 | 2,500㎡ 宅基地 | 700㎡ 园艺地 |
| 房子 | 22.4㎡ 旧房，基本不能用 | 两层园艺房，连附属合计 225.3㎡，毛坯空壳 |
| 外国人能不能买 | 一般可以（以律师为准） | 不能（园艺地属农业用地） |
| 能否登记居住 | 能 | 园艺房要先办转为住宅的手续 |
| 报名人数 | 两轮都是 0 | 上一轮 2 人，本轮 3 人 |
| 适合谁 | 要地、以后自己建房的人（含外国人） | 有乌克兰身份、要现成房子自己装修的本地买家 |
我们的看法：对中国投资者，达利尼克这块地是两者里唯一能买的，也是更“干净”的一笔——买的是地，不用为一栋烂尾房付装修钱。园艺房人多，是因为本地买家看重“已经有一栋两层房”。
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适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 想在敖德萨南郊拿地、以后建房的个人（含外国人） | 相对可以考虑 | 面积大、总价低、地类可以建住宅 |
| 在奥维迪奥波尔一带有生意、要建员工住房的企业 | 可以考虑 | 用乌克兰公司买，建房自用 |
| 想要现成房子马上住的人 | 不合适 | 旧房不能用 |
| 想短期转卖的投资者 | 不建议 | 两轮无人报名，说明转手也不容易 |
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风险
① 路、水、电不明。公告没写，决定建房成本和能不能住。
② 禁售解除。公司承诺签约前解除，付款前要律师确认。
③ 物业来历。公司如何取得（收回抵押物还是买入），原业主是否有争议，要看物权摘录。
④ 流动性。两轮 0 人，买下后再转手也可能很慢。
⑤ 战争。敖德萨南部沿海地区遭过袭击，附近有军事用地。
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怎么拿下
- 先看现场（公告留有卖方联系电话）：路、电、水、邻居、地界。
- 律师查物权摘录：业主是不是这家公司、禁售内容、有无其他负担。
- 两条路选一条：等卖方重新挂牌后报名（SETAM 注册、缴约 ₴22,350 保证金）；或请律师直接问卖方能否场外公证买卖。
- 外国人先办乌克兰税号，或用自己的乌克兰公司（见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》）。
费用：尽调费按起拍价分档，$5,000–$100,000 档为 $500；中标或签约后竞拍协助 1%、过户交割 1%。代拍和代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手交易资金。
了解这个州，可以看《敖德萨州投资概览》和《乌克兰各州投资地图》；英文资料见维基百科。
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