敖德萨西北近郊 351㎡ 宅基地法拍：离市中心约 14 公里，第 3 轮起拍约 $1,424（约 $4/㎡）
小、便宜、位置好；但至少要 2 人报名，进出路和接入要先看清

位置	敖德萨州敖德萨区（原比利亚伊夫卡区）涅鲁拜斯克村，村中心的一条小巷；到敖德萨市中心公路约 14 公里，村东就是 M-05（敖德萨—基辅）公路
面积 / 用途	0.0351 公顷（351㎡）；用途 02.01 宅基地（建住宅和附属建筑），地类"住宅和公共建筑用地"
产权	私有，2011 年公证买入、2013 年登记所有权，份额 1/1，无共有人，没有抵押
现状	执行员 2026-06 查封时记录：当菜园用，地上没有建筑；水、电、气管线沿小巷经过，未直接接入地块（手写记录，🟡 以现场为准）
拍卖性质	法院判决的强制执行拍卖（2011–2014 年三笔银行贷款纠纷，债权人为国有储蓄银行），敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
评估价	₴76,268（约 $1,675，约 $4.8/㎡），2026-07-23 评估
本轮起拍价	₴64,828（约 $1,424），为评估价的 85%，约 ₴185/㎡（约 $4.1/㎡）
保证金 / 报名费 / 步长	₴19,448（30%，约 $427）/ ₴864.70 / ₴648
中标人另付	拍卖准备费用 ₴4,000（约 $88）；公证、国家登记等费用
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
时间	报名截止 11-23 20:00，11-24 11:15 开拍（基辅时间）
查封	2013、2015 年国家执行处，2020 年两位私人执行员，共 7 条记录，公告均标"可解除"

数据来自 Prozorro.Sale 公告、物权信息（2026-08-14）、查封清单、合同和成交文件草案，2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-11-05 生效汇率 45.54 折算。小巷名、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。

• 离城近、周边成熟：村子贴着敖德萨市区，周边是建满的住宅，电网、道路、燃气都已通到小巷。
• 地块在街区内部：从地籍图看，红框四周都是别人的地块，是否直接临巷、从哪里进出，图上看不清。这是报名前第一件要现场确认的事。
• 有人在种：照片和执行员记录都说明是菜园。债务人登记的住址就在同一条小巷，很可能是自家院子旁边的菜地。买下后交地可能要沟通。

场次	起拍价	约合美元	报名	结果
第 1 轮（2026-08 发布，09-16 开拍）	₴76,268	$1,675	0 人	流拍
第 2 轮（2026-09 发布，10-20 开拍）	₴76,268	$1,675	0 人	流拍
第 3 轮（本轮）	₴64,828（−15%）	$1,424	报名中	11-24 开拍
第 4 轮（如果本轮流拍）	约 ₴53,388（−30%）	约 $1,172	—	最后一轮，再流拍就不再拍

同村法拍地块	每㎡	结果
2024 年同一街区一块宅基地	₴117（约 $2.8）	成交（起拍价 1.04 倍）
2026 年 128㎡ 别墅地（第 4 轮）	₴238（约 $5.3）	3 人报名成交
2026 年村北 2,156㎡ 宅基地（第 4 轮，分析）	₴150（约 $3.3）	报名中，前 3 轮 0 人
本地块（第 3 轮）	₴185（约 $4.1）	前 2 轮 0 人

资产库收录的一条 OLX 挂牌（2026-04）：同村 800㎡ 地块开价 $9,500，约 $11.9/㎡——是卖家开价不是成交价，只作参考。按法拍成交价看，本轮价格在正常区间，便宜主要是因为面积小、总价低。

• 面积：351㎡，如果接近正方形，每边约 19 米。
• 能建：一栋小型独栋住宅（占地 80–120㎡，可建两层）加小院子，或附属用房。宅基地上建独栋住宅，要先取得城建条件，或者用更简单的"宅基地建筑护照"（будівельний паспорт，由地方建筑部门出具）代替，再向建筑监管部门递交开工通知；还要满足离邻居地界和邻居房屋的距离要求，具体以村镇规划和建筑规范为准（🟡 设计前请当地设计师确认）。
• 不能做：分割成两块；建多户公寓或商业用房（要改用途）。
• 地基要勘察：涅鲁拜斯克是敖德萨地下采石坑道所在地之一，地下有历史开采的贝壳灰岩坑道，建房前要做地质勘察。
• 接入：管线在小巷里，地块本身没有接入；接电、接水、接气要向供电、供水、燃气公司申请，费用和时间要询价。

问题	答案
一个人报名能拿到吗？	不能。本轮至少要 2 名合格竞买人；只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。前两轮都是 0 人。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。
本轮不成立怎么办？	还有第 4 轮（−30%），按《执行程序法》第 61 条那是最后一轮；第 4 轮也不成，就不再拍卖，土地可能交给债权人或退回债务人，私下买会麻烦得多。
出多少合适？	如果真有第二个人来，起拍价是起点。建议报名前定好上限，比如不超过评估价（约 $1,675）加上你估计的接入和平整费用后仍然划算的价位。
外国人能买吗？	地类是住宅用地、在村界内，按《土地法》第 81 条外国个人一般可以取得村镇范围内的非农业用地（需乌克兰税号和本人乌克兰账户）；也可以用乌克兰公司买。签约前请律师按最新物权摘录确认（🟡）。
合同有什么要注意？	合同草案第 2 条把用途写成了"商品农业生产"，与地籍和公告的"宅基地"不一致，属于模板错误，签约前要求执行员改正，否则会影响登记，外国人买农业用地也不被允许。

人群	合不合适	理由
相邻地块业主	最合适	直接并入自家院子，进出路和接入问题最小
想在敖德萨近郊低成本建一栋小房的个人	合适	总价很低、离城近、周边成熟；要先确认进出路
在敖德萨工作的中国员工或家庭（给自己或员工建小屋）	可以考虑	可以用模式三，由本地团队代办
开发商、想分割出售的人	不合适	面积太小

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二，也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰，见《模式三详解》）。评估价低于 $5,000，尽调为定额 $200–300（含现场看进出路和接入）；中标后竞拍协助、过户交割各按成交价 × 1%。公证、国家登记、地质勘察、接入等由买方按实际承担。保证金为起拍价的 30%（约 $427），未中标或拍卖不成立按规则退回。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手交易资金。

敖德萨近郊还有哪些在拍宅基地，见《敖德萨州在拍宅基地一览》；敖德萨州概况见《乌克兰各州投资地图：敖德萨州》。