相对可以考虑：已在敖德萨做开发或物业、熟悉城市规划审批、能拿出 2–3 年时间先谈土地和规划条件的本地公司；把它当作"市中心边缘一块地的入场券"，而不是一栋能用的房子。 看完整对比
不适合：想买下马上开工生产或收租的投资人；首次来乌克兰、没有本地团队的个人。
一句话结论：价格便宜是真的（就是港口账上的净值），但买到的是"一栋废墟＋去谈土地的资格"。能不能赚钱，取决于你能不能在规划限制下把土地和用途谈下来。没有这个能力，不建议报名。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市滨海区滨海街（Приморська），港口铁路和油库对面、路南一侧。到波将金阶梯直线约 1.4 公里，到市中心公路约 3.6 公里 |
| 标的 | 两层青铜铸造车间 819.2㎡（1980 年建，贝壳灰岩墙、钢屋架、金属屋面）；储藏室 118.6㎡；门卫室 17.6㎡；围墙 138 米；沥青场地 1,096㎡。建筑合计 955.4㎡ |
| 卖方 / 原持有方 | 国家财产基金会敖德萨和尼古拉耶夫州分部；账面在国有企业"敖德萨海港"（ДП «Одеський морський торговельний порт»） |
| 土地 | 地块 2,147㎡，国有（敖德萨州政府为所有人），海港永久使用，用途 J.12.02"海运建筑和设施"；不在出售范围内 |
| 现状 | 车间屋面大面积塌落、室内堆满垃圾和旧衣物；门卫室和临街立面尚在。2026-07 起出租给一家公司（见第 5 节），所有权转移时租约自动终止 |
| 起拍价 | ₴1,822,123.23（约 $40,013）＝海港 2026-09-30 账面净值；另加 20% 增值税，含税约 ₴2,186,548（约 $48,016） |
| 保证金 / 报名费 | ₴364,424.65（约 $8,003，起拍价 20%）/ ₴1,729.40（约 $38） |
| 成交条件 | 无附加条件（不要求保持用途、不要求投资），最少 1 名合格竞买人即可成交；加价步长 ₴18,221 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-19 20:00 截止，11-20 12:35 开拍（基辅时间）。本轮流拍后，下一轮起拍降 50% 至 ₴911,062（约 $20,006） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、国家财产基金会信息公告和虚拟数据室（私有化决定、海港函件、账面价值证明、物权摘录、土地信息、分区规划函、文物部门函、租约），2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-11-05 生效汇率 45.54 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
位置与现场
标记为公告坐标，与地图上的建筑轮廓一致。
位置的优点很直观：在市中心边缘、临主干道，南面坡上已经起了新的高层住宅，说明这一带在更新。缺点也直观：正对港口铁路和油库，噪声、气味和安全间距都会影响以后能建什么；房子本身没有修复价值，主体结构要做检测，大概率是拆除重建或只保留外墙。
公告照片分两组：5 张手机照片的拍摄日期是 2021-09-01（EXIF），另外 6 张是扫描件、没有日期。文中描述以两组照片和公告"无屋面使用价值"的现状为准，看现场时要确认最新情况。
它原来是什么、为什么现在卖
- 原来是港口的青铜铸造车间（螺旋桨、轴套等铜件），1980 年建。国家对它的所有权是 2009 年通过经济法院判决确认的（交通部起诉敖德萨市议会），2013 年登记、2021 年按新技术护照重新登记。
- 海港在 2026-10 书面确认："这处资产不承担港口的法定任务，不属于港口主营业务的财产综合体，三年以上没有用于生产，今后也不打算使用"。另有证明：其上没有公共港口基础设施（码头、铁路支线、管网等）、没有民防掩体、没有诉讼。
- 私有化流程：10-08 国家财产基金会把它列入小私有化清单，10-30 批准出售条件，11-04 挂牌。起拍价没有另做市场评估，直接用账面净值（原值 ₴4,747,073，累计折旧后 ₴1,822,123）。
- 旁边一处 87.5㎡ 变电站登记在同一门牌下，海港专门出函说明不属于本次出售——用电接入要和海港另谈。
土地：不随房出售，而且有 4 层限制
这 4 层叠在一起，结论很清楚：这块地的价值在于"市中心边缘、临主干道"，但能建什么、建多大，不是买方自己能定的。任何开发设想，都要先拿到城市规划条件（МУО），再看文物部门和教科文组织程序。
价格与租约历史
| 时间 | 事件 | 价格 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2023-02 | 出租拍卖（1 年 1 个月） | 起拍月租 ₴44,018 | 3 人竞价，按月租 ₴61,100（约 $1,342）成交 |
| 2026-07 | 出租拍卖（5 年，用途不限） | 起拍月租 ₴20,514 | 1 人报名，按 ₴21,150 成交；公告已写明"私有化即终止租约" |
| 2026-10 | 现行月租（指数化后） | ₴21,681（约 $476，不含增值税） | 承租人：一家 2021 年在基辅注册的公司 |
| 2026-11 本轮 | 小私有化，无条件英式拍卖 | ₴1,822,123＋增值税 | 11-19 截止 |
两个信号值得注意：
- 租金三年跌到三分之一，而且 2026 年只有一人来租。2023 年还有 3 家抢，说明当时有人需要这个院子（堆场、停车），现在需求明显弱了——房子的状态没有变好。
- 今年 7 月刚签 5 年租约，10 月就列入私有化。租约里写明所有权转移即终止，承租人不能阻止出售，也没有优先购买权（租期不到 4 个月，谈不上"改良满 25%"）。现承租人很可能会来竞拍——他最清楚这个院子能做什么。我们不推断它与私有化的关系，只建议把"可能有 1 名熟悉情况的竞争者"算进出价计划。
价值：这处房产值多少
- 按面积：含税每平方米约 $50（建筑面积），按院子（2,147㎡）算约 $22/㎡。2025 年以来敖德萨市小私有化 92 场，成交 27 场，几乎全是住宅楼里的底层和地下室商铺，单价是本标的的几十倍；工业类只有一处体育场馆成交（约 1.06 倍）。本标的没有真正的可比成交。
- 按租金：现行月租约 $476，2023 年高峰约 $1,342。但租约随过户终止，买方不能按这个租金"接手收租"。
- 按土地：真正的价值在地。但土地手续、改用途、规划条件和遗产程序全部未知，所以这笔钱买的是一个期权：谈成了，市中心边缘 2,000 多平方米能开发；谈不成，手里是一栋要拆的废墟和每年的土地费。
我们的判断：首轮按起拍价拿下不算贵，但也不值得为它抬价。如果首轮无人报名，下一轮起拍降到约 $2 万（另加增值税），可以等。
能做什么、不能做什么
| 设想 | 判断 | 理由 |
|---|---|---|
| 恢复铸造或其他生产 | 不现实 | 厂房要重建；世界遗产缓冲区和卫生防护带内新增生产，审批难度大 |
| 临时堆场、停车、货车场站 | 短期可以 | 沥青场地和围墙都在，2023 年的租客就是这么用的；要先解决土地使用 |
| 拆除后建办公、商业、服务业（汽车服务、展厅） | 有可能 | 与规划的公共建筑区一致；但要扣掉绿地和道路红线部分，并走遗产程序 |
| 建住宅 | 很难 | 规划不是住宅区，又在卫生防护带和港口管控区内 |
| 买下收租 | 不可行 | 现租约随过户终止，房子不能直接出租 |
适合什么人
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 敖德萨本地开发、物业公司 | 相对可以考虑 | 有能力谈土地和规划条件，把它当作长线地块储备 |
| 物流、汽车服务企业（要场地） | 要谨慎 | 院子能用，但土地手续办完前不能踏实投入 |
| 制造企业 | 不合适 | 不能恢复生产 |
| 想小额入场、收租的个人 | 不合适 | 没有现金流，后续投入和审批都远超房价 |
风险
怎么参与
本轮 11 月 19 日 20:00（基辅时间）截止，时间够做一轮核查。建议的顺序：①看现场（工作日 8:30–17:30，须提前与海港工程设施处预约）；②书面问敖德萨州政府和海港：海港是否同意放弃楼下土地的使用权、申请租用或购买的路径；③请设计院按分区规划和遗产缓冲区要求做一个"能建多少"的初判；④再决定是否报名、出价上限多少。
参与方式：用自己的乌克兰公司报名（模式一），或由我们协助尽调和竞拍（模式二）；起拍价在 $5,000–$100,000 之间，尽调费 $500，中标后竞拍协助 1%＋过户交割 1%。这类需要长期谈土地的标的不建议走模式三代持。费用细则见《怎么和我们合作参与官方拍卖》。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
了解敖德萨州
敖德萨州是乌克兰面积最大的州，拥有敖德萨、南方港、切尔诺莫尔斯克三大海港和多瑙河上的伊兹梅尔、雷尼港。想了解全州的产业和位置，可以看《乌克兰各州投资地图：敖德萨州》和《敖德萨州详细介绍》，也可以查维基百科（英文）。
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