相对可以考虑：已在里夫内州北部经营的木材、颗粒燃料或林产品企业。原料在周边，也最有条件和林业企业谈土地与通道；现在的半价轮才值得他们看。 看完整对比
不适合：想要现成工厂的人、做跨境或仓储物流的人、只想低价持有等升值的人。
标的速览（官方数据）
| 出售方 | 国家财产基金里夫内和日托米尔州地区分部；所有者：国家林业资源署；资产持有方：国有专业经营企业"乌克兰森林"（Ліси України）。这是真正的国有资产出售 |
| 位置 | 里夫内州萨尔内区维索茨克村（2020 年前属杜布罗维齐亚区），位于村子外围、林业企业院内 |
| 建筑 | 4 栋，合计 2,120.6㎡：罐头车间 781.6㎡、成品仓库 650.6㎡、玻璃容器仓库 403.8㎡、原"乌克兰小酒馆"咖啡馆 284.6㎡ |
| 管网 | 只有玻璃容器仓库写了通电，其余 3 栋"工程管网：无" |
| 设备 | 没有。林业企业说明：现场没有设备、围栏、电表、锅炉、家具和临时建筑 |
| 土地 | 国有林业用地，不随房出售，楼下土地也未单独划出 |
| 起拍价（半价轮） | ₴1,336,643.50（约 $29,472），成交价另加 20% 增值税（含税约 $35,367）；约 ₴630/㎡（约 $13.9/㎡）。原价为 ₴2,673,287 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴267,328.70（约 $5,894）/ ₴1,729.40（约 $38）/ ₴13,366.44（约 $295） |
| 出售条件 | 只有一条：过户后 30 天内补偿评估费 ₴14,900（约 $329，公告写不含增值税）。不要求保持用途、不要求投资、不要求保留员工 |
| 成交条件 | 最少 1 名合格竞买人即可成交。无出租合同；持有方书面确认截至 2026-05-29 无诉讼 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-10 约 20:00 / 11-11 12:35（基辅时间，冬令时） |
| 本轮流拍后 | 按公告：之后是从半价起步的逐步降价轮；7 月那一轮曾被出售方撤销 |
| 评估 | 评估基准日 2025-11-30，市场法和收益法，2026-05-20 批准。起拍价等于评估价 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、国家财产基金信息公告和官方"虚拟数据室"中的评估报告、物权摘录及林业企业函件，2026-11-02 查询。美元按乌克兰国家银行当日汇率 45.35 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
4 栋楼的真实状况
| 建筑 | 面积 | 建成 | 评估磨损 | 现状（评估报告） |
|---|---|---|---|---|
| 罐头车间 | 781.6㎡ | 1975 | 39% | 砖墙、木楼盖、石棉瓦。有地下室 65.6㎡。墙面受潮、瓷砖脱落，办公生活区缺窗，屋面需修 |
| 成品仓库 | 650.6㎡ | 1979 | 35% | 地上 341.4㎡、地下室 309.9㎡，混凝土板。近一半面积在地下；门窗松动腐朽 |
| 玻璃容器仓库 | 403.8㎡ | 1985 | 36% | 单层，与罐头车间共用一面墙，已通电 |
| 原咖啡馆 | 284.6㎡ | 2000 | 41% | 状态"不满意"，需大修；公告写没有门窗，屋面漏水，无管网，临路 |
- 两份官方文件说法不一致。评估报告说 3 栋主体结构"满意"、磨损 35–39%；林业企业函件写"不能运转，部分处于危险状态，部分构件已损毁，已闲置 20 多年"。估价用的是较乐观的说法，买前必须做结构检测。
- 照片已经有两年多。公告里的院区照片拍摄日期为 2024-08-19，现在的屋面和门窗只会更差。
- 可用面积要打折。2,120.6㎡ 中约 375㎡ 是地下室，地面厂房约 1,745㎡。
- 车间楼层文件不一致。公告写两层，评估报告写单层带地下室。照片上一端有两层高的楼体，要以技术护照和现场为准。
位置：地图上的第一个问题
地图显示村子和北面边境的相对位置，标记是村级大致位置。
| 到 | 距离 | 说明 |
|---|---|---|
| 白俄罗斯边境 | 9 公里 | 评估报告原文；所在村镇联合体有 7 公里国境线 |
| 杜布罗维齐亚镇 | 约 22 公里 | 原区中心；最近的火车站约 28 公里 |
| 萨尔内市 | 约 57 公里 | 现区中心、铁路枢纽 |
| 里夫内市 | 约 148 公里 | 州府 |
| 基辅 | 约 363 公里 | 公路距离 |
- 离边境近不是物流优势。乌白边境口岸自 2022 年起关闭，这里没有跨境生意可做，反而是安全方面要单独评估的因素。
- 边境地区可能有出入限制。我们没有查到这个村的现行规定。外国人看现场、以后派员工常驻前，要先向当地军政部门和边防部门确认。
- 本地市场小。全村约 1,700–2,200 人。评估报告也写明，周边以低层住宅为主，没有其他生产仓储物业；公交站约 1.3 公里外。
- 切尔诺贝利的影响要查。评估报告提到里夫内州北部农地有切尔诺贝利放射性污染；公开研究把原杜布罗维齐亚区列为该州受影响最重的地区之一。我们没有查到维索茨克村现行的分区结论。如果做蘑菇、浆果等林产品或恢复罐头生产，必须先取得当地检测数据，并建立产品放射性检测，否则产品卖不出去。
土地：最大的问题
- 地不卖。公告和合同范本都写：楼下土地不是买卖标的，买方过户后自行解决。
- 整块地远大于你的房子。3 栋生产建筑在一块 12.14 公顷的国有林业用地上，属于林业企业的林班，实际只占地约 0.16 公顷。这块地上还有林业企业自己的其他建筑。
- 咖啡馆在另一块地上，地上还有别人使用的建筑。公告写这块地 0.849 公顷，物权摘录是 0.0849 公顷，相差 10 倍，以登记为准（849㎡），咖啡馆占地约 335㎡。
- 大地块上有保护带：能源设施保护区 0.5627 公顷、自然保护地保护区 1.5 公顷。划地前要确认建筑和进出道路是否压在上面。
- 要走的路：先把楼下土地从大地块分割出来，再把林业用途改掉，然后申请租用。这需要林业企业同意和政府批准，周期、费用和结果都没有保证。外资公司能否购买，要律师就具体用途和地类确认；现在写不出确定答案。
- 院子是共用的。现场照片标注的入口是"林业企业院区入口"。进出道路、围墙、接水接电路线，都要和林业企业谈。
买到房子不等于地也归你，公有土地不适用《土地法》第 120 条的自动转移，详见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。同类案例还有同州拉法利夫卡林场院区和沃伦州沃洛季米尔林场旧车间，都长期 0 人报名。
价格历史与同区成交
这处资产 2024 年 10 月列入小私有化清单，2026 年 6 月才开始拍卖。逐轮追到第一轮：
| 报名截止 | 方式 | 起拍价 | 约合美元 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-06 | 原价 | ₴267.3 万 | $5.9 万 | 0 人，流拍 |
| 2026-07-14 | 降价 50% | ₴133.7 万 | $2.9 万 | 0 人，流拍 |
| 2026-07-23 | 逐步降价（50 步×1%） | ₴133.7 万起 | — | 7-15 被出售方撤销，撤销令未写理由 |
| 2026-11-02 | 原价（重新挂牌） | ₴267.3 万 | $5.9 万 | 0 人，流拍 |
| 2026-11-10 | 降价 50% | ₴133.7 万 | $2.9 万 | 本轮 |
美元按当日汇率统一折算，便于比较。价格没有重新评估，只是撤销后回到原价，重走"原价→半价→逐步降价"。如果半价轮和逐步降价轮都走完，按 7 月那轮的规则，底价约 ₴66.8 万（约 $1.5 万，不含税）；但出售方可以再次撤销，不要指望一定走到这一步。
| 同区已成交的旧罐头厂 | 面积 | 成交价 | 每㎡ | 报名 | 比本项目好在哪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 克列西夫镇（2024-08） | 2,146㎡ | ₴151.1 万 | ₴704 | 2 人 | 镇上有铁路站 |
| 萨尔内市（2025-03，5 栋） | 2,496㎡ | ₴175.1 万 | ₴701 | 7 人 | 区中心、铁路枢纽 |
| 罗基特内镇（2025-02） | 1,493㎡ | ₴40.3 万 | ₴270 | 3 人 | 镇上、有铁路 |
| 本项目原价 | 2,121㎡ | ₴267.3 万 | ₴1,261 | 位置最偏、靠近边境、土地未解决 | |
| 本项目半价 | 2,121㎡ | ₴133.7 万 | ₴630 | 才进入同区成交区间，7 月仍 0 人 | |
- 原价是可比成交的 1.8–4.7 倍。这三处都有人报名，共同点是起拍价很低，买家自己把价格抬上去。本项目则是起拍价先定在了高位。
- 评估报告的区间并不能证明它便宜。报告给出同类村镇仓储约 $15–60/㎡，本项目 $27.8/㎡ 落在区间内；但这是挂牌信息推算的范围，实际成交的三处折算下来约 $6–17/㎡（按成交时汇率约略估算）。
- 放到全州看：里夫内州 2024 年以来小私有化约 530 场，约 160 场有人中标，成交价中位数是起拍价的 1.5 倍。有人中标的项目多是起拍价低、位置在城镇里的。
优点、价值与机会
- 值多少：参照同区成交，我们认为合理区间更接近半价或更低，也就是 ₴630/㎡ 以下。这是对比判断，不是评估结论。如果土地和通道谈不下来，这批房子很难有使用价值。
- 升值靠经营，不靠持有。这个位置的旧仓库不会自己涨价，我们不做收益测算。真正可能改变局面的是地区安全形势和原料加工需求，但这些都没有确定的时间。
- 更大的机会可能在同类项目里。如果你看重的是便宜的旧厂房，自带工业地块的利沃夫州肉类车间这类土地已解决的项目，通常更值得先看。
结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，获批后办理永久居留证。这个项目原价含税约 $7.1 万，半价含税约 $3.5 万，都不到门槛；要达到 10 万美元，需要把修缮、接电和设备投入一起算，并且实际形成经营。
- 设立（或已有）本人控股的乌克兰公司；
- 从境外以外币向公司投资账户汇入不少于 10 万美元，取得银行证明；
- 以公司名义买入资产，余款用于修缮、设备和经营；
- 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。
必须说清楚：移民许可有年度配额，由移民局审核，不保证获批；资金必须是外币、从境外汇入，并能说明来源；个人直接买房一般不算对经济的投资。战时程序可能变化。身份不能成为接受高价或买下用不起来的资产的理由，这个项目位置偏、靠近边境，不建议为办身份而买。如果目标只是合法长住和经营，公司＋工作许可＋临时居留更便宜（公司注册、工作许可各起步 $1,500）；投资永居服务 $10,000 起、3–9 个月。详见《乌克兰投资永居全攻略》。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 已在当地经营的木材、颗粒燃料、林产品企业 | 相对可以考虑（半价轮） | 原料近，最有条件和林业企业谈土地通道；有本地团队能盯修缮 |
| 本地农户或合作社，要找储藏和小型加工场地 | 可以看（半价或更低） | 只用其中一两栋，投入可控；要先问土地和放射性检测 |
| 想恢复罐头、蘑菇、浆果加工的企业 | 谨慎 | 没有设备和管网，要从头办卫生和检测，放射性是必答题 |
| 想要现成工厂 | 不合适 | 空置 20 多年，无设备、基本无管网 |
| 跨境贸易或物流 | 不合适 | 白俄罗斯口岸关闭，火车站 28 公里外 |
| 海外小额投资者，只想低价买入等升值 | 不推荐 | 难出租、难转卖，闲置期还有看管和维修；连半价都没人要 |
风险与真实成本
除房价外还要算：20% 增值税、评估费补偿约 $329、报名费约 $38、公证与登记、结构检测、屋面和门窗修缮、接电接水、土地分割和改用途的测绘审批费用、以后每年的土地租金或土地税，以及看管费用。修缮费用要现场勘测后才能估，这里不写数字。
怎么参与
我们的建议：半价已进入同区成交区间，有实际用途的买家可以考虑；但时间很短，看不了现场、问不清土地就不要报名。7 月的半价轮也是 0 人。
有实际用途的买家，先做五件事，都有正面答复再报名，并定好最高价：
- 确认能否到现场。向当地军政部门和边防部门问清出入规定，然后现场看屋面和地下室，并做结构检测。公告写周一至周四 8:00–17:00、周五 8:00–15:45 可看。
- 书面问土地。问林业企业和主管部门：能否分割、改成什么用途、谁批准、多久。
- 问通道和管网。院子怎么走、配电公司给多少容量和费用。
- 查放射性。计划做食品或林产品的，取得村子的现行分区和检测数据。
- 核文件。把地块面积、车间楼层、最新物权摘录都核对清楚。
本轮流拍的话，下一轮会在系统上公布。
用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。评估价在 $5,000–$100,000 之间，尽调费 $500；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续谈地、接电和经营，单纯代持没有意义。没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
了解里夫内州
里夫内州位于乌克兰西北部，北接白俄罗斯，北部是森林沼泽的波利西亚地区，南部才是较好的农业区。想了解全州的产业和位置，可以看我们的《乌克兰各州投资地图：里夫内州》，也可以查维基百科（英文）。
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