切尔尼戈夫州北部原切尔诺贝利核电站附属农场两栋烂尾楼 2,503㎡
原价约 $22.5 万、9 轮 0 人，离白俄罗斯边境约 4 公里

拍卖方式	国有资产小私有化，无条件拍卖（不要求买方续建或保留用途），1 人报名即可成交
卖方 / 持有方	国家财产基金会基辅、切尔卡瑟、切尔尼戈夫三州分部出售；产权人是国家禁区管理局，账面持有方是国有专门企业「切尔诺贝利核电站」
位置	切尔尼戈夫州切尔尼戈夫区柳别奇镇区内丹奇奇村（Неданчичі），离斯拉乌季奇市约 9 公里、切尔尼戈夫市约 47 公里，均为直线距离
标的	两栋未完工建筑，合计 2,503.3㎡： ① 肉类加工车间 602.5㎡，完成度 54%，1997 年开工（屠宰车间 462.5㎡、锅炉房 106.7㎡、门卫室 33.3㎡） ② 75 台拖拉机维修基地 1,900.8㎡，完成度 58%，1989 年开工（车辆保养库及 14 车位暖库 1,624.6㎡、物资仓库 276.2㎡，另有单轨吊调试台、农机封存台、装卸坡道三处构筑物）
起拍价	₴10,190,551.95，不含增值税（成交价另加 20%）；约 $224,860，含税约 $269,830（按 1 美元＝45.32 格里夫纳）
保证金 / 报名费	₴2,038,110（约 $44,970）/ ₴1,729.40（约 $38）
报名截止 / 开拍	2026-11-26 约 20:00（基辅时间）/ 2026-11-27
管网	公告原文："工程设备和管线均没有"；"未做过封存保护"
土地	"楼下土地没有划出"，不在出售范围，由买方过户后自行办理
其他证明	无民防掩体、无诉讼（持有方出具）
看现场	工作日 9:00–16:00，提前联系持有方技术监督工程师

先说照片：附件里 17 张照片的拍摄时间都是 2019 年 7 月 30 日（照片自带的拍摄信息），离现在 7 年多。官方最新的状况记录是 2024 年 5 月 10 日的建筑检查。墙看起来新，有两个原因：一是红砖本身耐候，不抹灰的话颜色几十年变化不大；二是它们从来没用过，没有油污和改建痕迹。但"没用过"不等于"状态好"：砖墙在没有屋顶的情况下淋了二十多年雨雪，墙顶几层砖和灰缝最先被冻融破坏，这些从照片上看不出来。

	肉类加工车间	75 台拖拉机维修基地
基础	钢筋混凝土条形基础	钢筋混凝土条形基础
墙	砖	砖＋预制混凝土墙板
楼板 / 屋面	没有	预制混凝土板，油毡屋面（主库有；物资仓库没有楼板）
地面	没有	水泥找平层
门窗	没有	没有
管线设备	没有	没有
2024 年检查的完成度	基础、墙、隔墙 100%，其余各项 0%	官方写 58%
我们的判断	实际是一圈砖墙，续建前要先做结构检测，部分墙体很可能要拆了重砌	主体框架和屋面在，是这块资产里唯一可能用起来的部分

还有一个细节：2019 年的照片里，维修基地堆着轮胎、托盘和干草，一处门洞装了新木框（下图）。公告没有提到租约或现有使用人，现在是不是还有人在用、是谁，要在看现场时问清楚。

标记为村内街道的大致位置。第聂伯河以西就是白俄罗斯。

到哪里	直线距离	意味着什么
乌克兰与白俄罗斯国界（第聂伯河）	约 3–4 公里	2022 年俄军就是从白俄罗斯方向进入这一带的；属于边境地区，出入和施工可能受限制，要先问当地军政部门和边防部门
白俄罗斯卡马林村	约 10 公里	对岸就是白俄罗斯，口岸关闭，不能当跨境物流优势
斯拉乌季奇市	约 9 公里	1986 年后为核电站职工新建的城市，是最近的城镇市场和劳动力来源
切尔诺贝利核电站	约 39 公里	核电站正在退役，仍是本地最大的雇主之一
切尔尼戈夫市 / 基辅市	约 47 / 120 公里	离州府和首都都不近

放射性：这里在切尔诺贝利禁区之外，斯拉乌季奇就是按"清洁区"选址建的城市。但切尔尼戈夫州北部有部分村庄列在受污染地区名单里，我们没有查到内丹奇奇村的现行分区（❓待查）。做食品、木材等产品要先取得检测数据。

核电站出具的土地说明（2026-10-22）写得很清楚：

• 按里普基区政府 2007 年第 113 号令，核电站使用一块 5.0 公顷的地，上面是整个农场院子；
• 这块地没有技术文件、没有地籍号，边界和位置都没有确定；
• 两栋烂尾楼下面没有单独划地。

按《土地法》第 120、134 条，建筑买方可以不经土地拍卖申请楼下土地，但前提是地块先被划出来、登记好。这里要先测绘整片院子、从核电站使用的地里分出两栋楼的地块，需要核电站和国家禁区管理局配合，周期和结果都不确定。这与我们分析过的拉法利夫卡林场院区是同一类问题，详见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。

地没办下来之前，房子不能抵押、很难报建续建，也很难转卖给正规买家。所以报名前必须拿到书面答复。

起拍价是账面价，不是评估价。核电站出具的账面价值证明（截至 2026-10-01）：肉类车间 ₴1,532,695，维修基地 ₴8,657,857，合计正好是起拍价。这是几十年来记在账上的建设和设计费用，并不反映这两栋楼今天值多少。

挂牌记录（沿上一轮编号逐轮追溯）：2023 年 6 月作出私有化决定，2024 年 9 月办好产权登记，2026 年 5 月第一次上拍。

轮次	方式	起拍价（不含税）	结果
2026-05	原价 → 半价 → 逐步降价	₴1,019 万 → ₴510 万	两轮 0 人，逐步降价轮被撤销
2026-06 至 07	原价 → 半价 → 逐步降价	₴1,019 万 → ₴510 万	三轮全部 0 人
2026-07 至 09	原价 → 半价 → 逐步降价	₴1,019 万 → ₴510 万	三轮全部 0 人
2026-11（本轮）	原价	₴10,190,552	11-26 截止，目前 0 人

半价（约 $11.2 万）和逐步降价都没人要。每一轮流拍后都从原价重新挂牌，价格从来没有低于半价，这是小私有化的固定循环，不是重新评估。

同一个院子的真实成交：同一个附属农场的办公楼、修理车间、技术点、12 台拖拉机暖库和农机棚共 760.7㎡（就在这两栋楼旁边），2024 年 6 月按账面价 ₴5,499 起拍，3 人竞价，8 月以 ₴72,500 签约，每㎡约 ₴95。同一持有方在斯拉乌季奇的一座加油站，2025 年起拍 ₴13,871、以 ₴175 万成交。可见当地有人买能用的东西，只是不会按账面价买两栋烂尾楼。

对比	每㎡价格
同院邻楼 2024 年成交	约 ₴95
本标的半价轮	约 ₴2,035
本标的原价轮（本轮）	约 ₴4,071（约 $90）

结论：这个价格是按账面定的，邻楼成交价说明当地市场不认这个数。如果本轮再流拍，按过去的节奏，12 月可能会出现半价轮和逐步降价轮。

肉类加工车间：不建议按原设计续建。

• 原设计是 1990 年代的屠宰车间，今天的屠宰和肉制品要按欧盟化的卫生规范重新设计（冷链、污水、副产品处理、兽医检验通道），旧的平面多半用不上；
• 现场只有一圈淋了二十多年雨的砖墙，没有任何管线和设备，续建其实接近新建，还要先做结构检测；
• 原料和市场都弱：这一带是森林和沼泽为主的波利西亚，规模化养殖不多；斯拉乌季奇只有约 2.4 万人；切尔尼戈夫州已有成规模的肉类企业；
• 食品要重新向国家食品安全局办许可，北部地区还要先回答放射性检测的问题。

同样投入，在土地和管网齐全的地方建一座新的小型车间，通常更快、更容易办许可。我们之前分析过的利沃夫州沃罗布列维奇肉类车间，是有设备、有独立地块、首次上拍约 $2.5 万的例子，可以对比。

维修基地：可以考虑"修好了当库房或修理车间用"，不是"完工成拖拉机站"。主库有预制混凝土框架、屋面板和地面，补门窗、重做屋面防水、接电以后，可以做大跨度库房或车辆修理车间。但要先做结构检测（屋面板接缝渗水、外露钢件锈蚀），并算清接电的距离和费用。

用途	判断	理由
木材堆场、锯材或颗粒燃料小加工	相对可行	四周是松林，切尔尼戈夫州北部林业资源多；维修基地的大跨度和大门洞适合进出货车。原料来源、林业许可和放射性检测要先确认
农机、林业机械或工程车辆的修理和停放基地	相对可行	最接近原设计用途，结构基本对口；客户是斯拉乌季奇一带的农场、林场和施工队，市场规模有限
建材、物资库房（服务斯拉乌季奇和周边重建）	可以看	离城 9 公里；但当地需求有限，离大城市远
肉类或其他食品加工	不建议	见上一节
跨境贸易、物流园	不合适	白俄罗斯方向口岸关闭，边境 3–4 公里还是风险因素
住宅、旅馆、度假	不合适	土地用途和位置都不支持，边境地区也不适合
买下拆除、回收材料	算不过来	拆除和清运也要花钱，起拍价远高于材料价值

这里谈的是"把能用的那部分用起来"，不是把烂尾楼当投资品持有等升值：9 轮 0 人说明以后转卖也很难。

乌克兰对外国人向乌克兰经济投资 10 万美元以上可以申请移民许可。这个项目的原价轮约 $22.5 万（不含税），金额上够，但我们不建议为了办身份买这个项目。

谁	合不合适	理由
2024 年买下同院邻楼的业主	最自然的买家（半价或更低）	院子、通道和土地问题是连在一起的，他最有条件一起解决
斯拉乌季奇一带的木材、建材、农机或工程车辆企业	相对可以考虑（半价轮之后）	需要大跨度库房或车间、有本地团队盯修缮、能和核电站谈土地
想按原设计建肉类加工厂的企业	不合适	只剩砖墙、无管线、要重新设计和办许可
想要现成厂房的企业	不合适	两栋都没有门窗和水电，土地未划出
海外小额投资者，想低价持有等升值	不推荐	按账面定价、9 轮 0 人，难出租、难转卖，闲置还要看管
为了办投资永居	不推荐	见上一节

除房价外还要算：20% 增值税（原价轮约 $45,000）、报名费约 $38、过户公证与登记、结构检测、拆除残墙或补砌、屋面、门窗、接电接水、整片院子测绘和土地分割审批、以后每年的土地租金或土地税，以及看管费用。修缮和接电费用要现场勘测后才能估，这里不写数字。保证金约 $44,970 要在报名时付。

我们的建议：本轮原价（约 $22.5 万＋增值税）不建议报名。有真实用途的本地企业，可以利用这段时间做下面五件事，等可能出现的半价或逐步降价轮再决定：

1. 确认能否到现场。先问当地军政部门和边防部门的出入规定，再约持有方工程师看现场，重点看维修基地的屋面板和墙体，拍下现在的照片。
2. 书面问土地。问核电站和国家禁区管理局：5 公顷院子能否测绘登记、两栋楼的地块能否划出、谁来批、多久。
3. 问现有使用人。楼里堆放物品的是谁、有没有协议。
4. 问电。问配电公司最近的接入点、可给容量和费用。
5. 查放射性。计划做木材或农产品的，取得村子的现行分区和检测数据。

用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。起拍价超过 $100,000，尽调费按 1% 计；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续谈地、修缮和经营，单纯代持没有意义。没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

切尔尼戈夫州位于乌克兰北部，北接白俄罗斯和俄罗斯，北部是森林和沼泽为主的波利西亚，南部是农业区。2022 年北部多地被占领过，靠近边境的地区至今风险较高。想了解全州的产业和位置，可以看我们的《乌克兰各州投资地图：切尔尼戈夫州》，也可以查维基百科（英文）。

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