同一座厂房两个拍卖、保证金不一样？
尼古拉耶夫州 2,400㎡ 私人厂房：挂了二十多次，从没人报名

	挂牌甲（较低价）	挂牌乙（较高价）
发布日期	2026-10-30	2026-11-01
起拍价	₴5,500,000（约 $121,400）	₴6,500,000（约 $143,400）
每㎡（按 2,400㎡）	约 ₴2,292（约 $51）	约 ₴2,708（约 $60）
保证金	₴55,000（1%）	₴65,000（1%）
报名截止 / 开拍	11-08 / 11-09	11-09 / 11-10
最少报名人数	1	1
卖方	个体户（ФОП），私人所有；增值税未计
标题与描述	只有一句："出售工业厂房，总面积 2,400㎡，私人所有"
附件	只有照片（6 张 / 4 张，内容相同），没有任何文件
地址 / 地类	尼古拉耶夫州巴洛夫内村，Н-24 公路；地类标"工业建设用地"，没有面积、地籍号和权属

美元按 1 美元＝45.32 格里夫纳。

保证金不一样很简单：两条都按起拍价的 1% 收保证金，起拍价不同，保证金自然不同。

为什么有两条：这是"商业出售"（commercialSell）程序，卖方自己定价、自己决定挂几次。我们把这位卖方 2026 年 7 月以来的全部记录拉出来，发现：

• 这座厂房始终有两条挂牌线并行，发布日期错开几天（7 月 7 日和 11 日、7 月 21 日和 22 日、8 月 3 日和 4 日……），每条约 10 天到期，到期马上重挂；
• 两条的价格一直略有差别（₴590 万／₴630 万、₴550 万／₴570 万，现在是 ₴550 万／₴650 万）；
• 他名下其他 11 处物业（地块、三层楼、带防空洞的房子、800 kW 变电站等）也是同样的做法，很多标题写着"可分期、需预付"。

我们的判断（🟡 推断，卖方没有说明）：卖方用两条错开的挂牌，保证 Prozorro 上随时都能搜到这座厂房，同时试探不同价位，本质上是把拍卖平台当免费广告栏。这在规则上是允许的，但也说明两点：卖方并不急于按市场价成交（价格从来不降，有的物业反而越挂越贵）；平台上的"起拍价"只是他的开价。

时间	挂牌价（两条线）	结果
2026-07	₴600 万 / ₴640 万、₴590 万 / ₴630 万	全部 0 人
2026-08	₴590 万 / ₴580 万、₴580 万 / ₴570 万	全部 0 人
2026-09 至 10	₴550 万 / ₴570 万（每 10 天左右重挂）	全部 0 人
2026-11（现在）	₴550 万 / ₴650 万	11-08、11-09 截止

四个月二十多次挂牌，价格只从 ₴600 万左右降到 ₴550 万（约 8%），然后又挂出 ₴650 万。没有任何一次有人报名，所以没有"上次成交价"。卖方名下全部物业 200 多次挂牌，同样一次成交都没有。

照片里的是一座典型的苏联时期预制混凝土大跨度厂房（常见于原集体农庄的修理车间或仓库）：混凝土柱和墙板、钢屋架，层高看起来较高。但屋面板大面积缺失或透光、没有门窗、地面是泥土、看不到任何管线。这不是"快建成的新厂房"，而是一座需要重做屋面、门窗、地坪和全部管线的旧厂房壳体。外墙板外观尚可，结构要请工程师检测。

挂牌把标的类型标为"财产综合体"，地类写"工业建设用地"，但没有地块面积、没有地籍号、没有说土地是卖方所有、租用还是根本没办，也没写是否随房出售。在乌克兰，房子和土地是分开登记的：

• 如果卖方拥有土地，可以和厂房一起过户（要写进合同）；
• 如果是租用村镇的地，租约随房转移，但要看租期和租金；
• 如果从来没办，买方过户后要自己向村镇议会申请，见《拍卖房产土地手续服务》。

卖方同时还在挂多块"分期付款"的地块，其中有没有这座厂房所在的地，只能向他要文件确认。

巴洛夫内村在尼古拉耶夫市北面，到市中心公路约 19 公里。平台给出的坐标在村子以东约 5.5 公里，和地址不完全一致，具体位置以看现场为准。尼古拉耶夫是造船和粮食港口城市，离南面第聂伯河一线较近，市区和周边常遭袭击，战后港口和加工业恢复会带来厂房需求，但现在需求有限。

用途	判断	理由
粮食、农资、建材仓储	相对可行	大跨度、层高高；周边是粮区，离尼古拉耶夫港不远。要先修屋面和地坪
农机、工程机械修理车间	可以看	适合大型设备进出；要接电，容量未知
金属结构、建材加工	谨慎	要查屋架能否吊装行车、电力容量
食品加工	不建议	要全面改造和办卫生许可，不如找有条件的厂房
买了等升值、转卖	不建议	卖方自己二十多次都卖不掉

挂牌价超过 10 万美元，金额上够得着投资永居的门槛，但不建议为了身份买这个项目：文件不全、土地不明、需要大修，而且价格是卖方的开价，不是市场成交价。移民许可有年度配额、不保证获批，资金须从境外汇入并说明来源。详见《乌克兰投资永居全攻略》。

谁	合不合适	理由
尼古拉耶夫本地需要大库房、有施工队的企业	相对可以考虑（场外谈价）	能现场核查、能盯修缮
想尽快投产的制造企业	不合适	屋面、门窗、管线都要重做
海外投资者	不推荐	文件和土地都不清楚，人不在当地无法推进

1. 不要在平台上直接报名。11-08、11-09 这两轮来不及做任何核查，错过也没关系，按过去的规律 10 天后还会重挂。
2. 先要文件：物权登记摘录、技术护照、土地文件（地籍号、所有或租用证明）、有无抵押查封。卖方拿不出来，就不用再看。
3. 看现场：核对实际位置、屋面和结构、进出道路、最近的电力接入点。
4. 场外谈价：私人卖方可以直接协商，在公证员处签买卖合同是合法的；谈好后也可以约定通过 Prozorro 走一次程序。四个月 0 人报名，价格有谈的空间。

需要协助的，我们可以联系卖方要文件、陪同看现场、请律师核查后再谈价。尽调费按 $500 计（评估价在 $5,000–$100,000 之间按 $500，超过按 1%）。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

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