敖德萨州伊兹梅尔市中心原银行分行整栋楼 2,013.6㎡＋车库 53㎡＋327 件家具设备，含税约 $72.6 万
装修和设备几乎能直接用，是这批银行分行里每平方米最便宜的一处；楼下土地要另行申请

位置	敖德萨州伊兹梅尔市中心，英雄伊兹梅尔街，伊兹梅尔历史地方志博物馆附近。到敖德萨公路约 239 公里（经马亚基大桥，途经一小段摩尔多瓦境内公路），到雷尼约 67 公里；市内有通往罗马尼亚的伊兹梅尔—普劳鲁口岸
标的	主楼 2,013.6㎡（主要面积 909.6㎡、辅助 1,104㎡），三层＋整层地下室＋技术用阁楼；层高 2.9–3.35 米；车库 53㎡（层高 3.12 米）；动产 327 件
装修与设备	复合地板/地胶/瓷砖，塑钢窗（部分带防盗栏），石膏板吊顶；独立供暖（燃气）、供水、城市下水；自动灭火、自动火灾报警、金库数字监控、防盗报警、通风、恒温恒湿空调；公告评价"整体技术状况满意，需要表面装修"
卖方	乌克兰国家进出口银行股份公司（Ukreximbank，国有控股）
产权	2000 年伊兹梅尔市执委会颁发产权证，2026-01 重新登记；无诉讼、无负担、无租户
土地	地块 0.1364 公顷，边界已定，用途"建设和维护金融机构建筑"，银行持有永久使用权（1999 年国家证书）；不随房转移
起拍价	₴27,548,673（约 $604,930），另加 20% 增值税，含税约 ₴33,058,408（约 $725,916），约 $351/㎡（按 2,066.6㎡）
保证金 / 报名费	₴1,377,434（约 $30,247，起拍价 5%）/ ₴1,700；加价步长 ₴275,487
付款与签约	拍卖记录生成后 4 个工作日内签拍卖记录，20 个工作日内签买卖合同，签约后 5 个工作日内全款；外国人、外国公司可报名（文件须认证并译成乌克兰文）
报名截止 / 开拍	2026-11-15（周日）20:00 截止，11-16 11:45 开拍（基辅时间）；1 人报名即可成交。首次挂牌

数据来自 Prozorro.Sale 公告、银行《资产信息与参与要求》（含 327 件动产清单）、银行推介材料、技术护照（2025-11）、物权摘录（2026-02）、合同范本和照片，2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-11-05 生效汇率 45.54 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。

照片和公告一致：这是一栋维护良好、正常运营到最近的银行楼，不是闲置多年的旧楼。按公告的说法只需要"表面装修"。院子封闭、有独立车库，临街有正门，另外几面还有侧门。

• 原来是 Ukreximbank 伊兹梅尔分行：一层、二层是对公和对私营业厅，三层是 104.6㎡ 会议厅、餐厅和办公室，地下室是金库、出纳室、柴油发电机房和设备间。银行自 2000 年起持有这栋楼。
• 卖方：乌克兰国家进出口银行，国有控股的系统重要性银行。这次是出售自有物业，不是收回的抵押物，也不是破产财产，产权链条简单。
• 同一批在卖什么：2026-11-02 当天，该行同时挂出 5 处地区分行楼（捷尔诺波尔、苏梅、切尔卡瑟、乌日霍罗德、伊兹梅尔）、多批 ATM，10 月底还挂了十几辆公务车。🟡 我们的判断是银行在收缩地区网点、处置闲置资产，公告没有写原因。
• 出售依据：内阁 2023 年第 1032 号决议（国有控股公司财产出售程序），按银行管理委员会决定出售。

类别	主要内容（按清单归类，约数）
办公家具（约 200 件）	胡桃色文件柜、衣柜、带抽屉矮柜、L 形办公桌、约 20 套柜台工位、行长和总会计师办公室成套家具、会议厅成套家具、客户桌
金库和现金设备	可拆装存管保险箱、存储介质保险柜、ATM 一台、运钞通道（防护闸）、出纳设备
安全和工程设备	银行安防系统、柴油发电机、不间断电源、净水装置、增压泵、自动灭火系统、火灾报警、分段式车库门、门禁闸机
其他	多功能打印机、电视、镜子、隔断、银行标识等

清单是一次性随楼出售的，价格里已经包括。对需要安全和对外营业的使用者，这部分很有用；对别的用途（比如教室、诊所），大部分柜台和金库设备要拆掉，银行标识也要撤除。

楼下 0.1364 公顷土地是银行的永久使用权。私人买方不能通过买房自动取得（《土地法》第 120 条的随房转移不适用于公有土地的永久使用权）。银行把这一点写进了出售条件：买方在取得房屋所有权后 30 个日历日内，必须向伊兹梅尔市议会申请购买或租用这块地。好消息是：地块已登记、边界已定、用途就是"金融机构建筑"，做办公和营业不需要改用途；做别的用途（如商业零售、酒店）可能要改。土地申请的步骤和费用见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。

同日挂出的分行物业	面积	起拍价（不含增值税）	约每㎡
乌日霍罗德	2,366.0㎡	₴74,070,783	₴31,306（$687）
捷尔诺波尔	2,027.4㎡	₴62,991,579	₴31,070（$682）
切尔卡瑟	1,264.8㎡	₴24,054,055	₴19,018（$418）
伊兹梅尔（本标的）	2,066.6㎡	₴27,548,673	₴13,330（$293）
苏梅	1,073.3㎡	₴11,893,260	₴11,081（$243）

伊兹梅尔是这批里每平方米第二便宜的一处，只有离前线更近的苏梅更低。这和城市规模一致（伊兹梅尔战前人口约 7 万），也反映了多瑙河地区的战时风险。按新建同类楼的造价看，这个价格低于重置成本；但整栋 2,000㎡ 的买家在伊兹梅尔本来就很少，首轮可能无人报名。卖方这批物业是首次挂牌，流拍后是否降价、降多少，要看银行的后续决定。

伊兹梅尔是乌克兰在多瑙河上最大的港口城市之一。2022 年黑海航运受阻后，伊兹梅尔、雷尼两港承担了大量粮食和货物出口，港口、报关、货代、仓储、车队企业增多；市里有通往罗马尼亚的口岸和渡轮。结合这栋楼原有的条件：

用途	判断	理由
物流、货代、报关企业的区域总部或营业厅	最合适	市中心、临街、有会议厅和大量办公室，家具设备现成
金融类机构：小额贷款、典当、贵金属、货币兑换、保险	合适	金库、安防、运钞通道都在，这是最"不浪费"原有设施的用途
多家公司合用的商务中心	可以考虑	要有本地运营；伊兹梅尔办公需求有限
私立学校、培训、诊所	可以考虑	要拆掉柜台和金库设备，办许可；土地用途可能要改
改成住宅或酒店	不建议	土地用途和结构都要改，投入大

投资人类型	合不合适	理由
在多瑙河港口、口岸做物流贸易的企业	最合适	自用省租金、能直接入驻
金融、贵金属、兑换类机构	合适	原有安全设施价值最大
中国企业设立乌克兰南部办事处，同时办投资永居	可以考虑	见下一节，但要先确认业务真实需要这栋楼
只想收租的海外投资人	不合适	整栋楼招租难，管理要本地团队

本标的含税约 $72.6 万，超过乌克兰《移民法》投资移民的门槛（外币投资不少于 10 万美元，可在年度配额内申请移民许可，再换永久居留证）。通行做法：本人控股一家乌克兰公司，从境外以外币注资并取得银行证明，由公司买下这栋楼并实际经营。要提醒：有年度配额、不保证获批；资金来源要能说明；个人直接买房一般不算"投资"；战时程序可能变化。身份不能成为接受高价或买下用不起来的资产的理由。只需要合法长期停留的，公司注册＋工作许可＋临时居留更便宜（公司注册、工卡各起步 $1,500；投资永居服务 $10,000 起）。

本轮 11 月 15 日（周日）20:00（基辅时间）截止，实际要按周五办完报名和保证金。看现场：工作日 10:00–16:00，经银行联系人预约。参与方式：用乌克兰公司（可外资）或外国公司报名（模式一），或由我们协助尽调和竞拍（模式二）；起拍价超过 $10 万，尽调按 1% 收取，中标后竞拍协助 1%＋过户交割 1%。费用细则见《怎么和我们合作参与官方拍卖》。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

伊兹梅尔属于敖德萨州南部的比萨拉比亚地区，与罗马尼亚、摩尔多瓦接壤。想了解全州的产业和位置，可以看《乌克兰各州投资地图：敖德萨州》和《敖德萨州详细介绍》，也可以查维基百科：伊兹梅尔（英文）。