海外華人用自有資金參與烏克蘭官方拍賣
個人、合夥、公司三種做法

不少華人在烏克蘭私下買房，用的是"對敲"：在境外把錢付給一個人，由他或他的朋友在烏克蘭付現金或格里夫納給賣家。私下交易裡買賣雙方願意就能成交，但官方拍賣這條路走不通，原因很具體：

• 付款人必須是競買人本人。報名費、保證金都要通過電子交易平臺（運營商）繳納，中標後成交款付到賣方賬戶。從朋友、中間人賬戶代付，會被退回，或者讓你的競買資格出問題。
• 銀行要看資金來源。烏克蘭銀行有金融監控義務：外國人開戶、外幣入賬、大額付款，都會要求說明錢從哪裡來。說不清的入賬可能被暫停處理。
• 賣方要核查最終受益人。國有資產出售前，要核對買方及其最終受益人（禁止與俄羅斯、白俄羅斯有關聯的買方等）。用公司參拍時，股東和最終受益人要如實登記、公開可查。
• 以後每一步都要用到這些憑證。產權登記、以後出售、公司分紅或賣掉資產後把錢匯出烏克蘭，都要能證明當初這筆投資是怎麼進來的。用現金或第三方換來的錢，這條證據鏈一開始就斷了。

反過來說，這也是官方拍賣的好處：價格公開、過程可查、產權清楚，錢的來龍去脈也清楚，以後轉手、融資、辦居留都站得住。

需要準備的材料通常是：護照、烏克蘭稅號，以及能說明資金來源的文件——近 6–12 個月的銀行流水、收入或納稅證明、出售資產的合同；用公司時還要公司註冊文件和股權結構圖（一直穿透到最終的自然人）。具體要哪些，以開戶銀行的要求為準。

需要三樣東西：

1. 烏克蘭稅號（個人納稅人登記號）：可在烏克蘭稅務機關或領館辦理，也可以委託辦理。
2. 本人名下的烏克蘭銀行賬戶：一般要本人到銀行，完成身份和資金來源審核；戰時週期較長、不保證一定能開。
3. 在一家電子交易平臺註冊為競買人：上傳證件，報名時繳納報名費和保證金。

錢怎麼走：從你境外本人賬戶匯到你烏克蘭本人賬戶，再由你的賬戶付保證金和成交款。保證金按每個標的的公告，例如國有小房產私有化一般為起拍價的 10%，土地拍賣為 30%；沒中標的，按規則退回原賬戶。

能買和不能買：

• ✅ 房子連同房下土地（獨棟住宅、商鋪、廠房等）、國有小房產私有化、出租類拍賣的租賃權。
• ❌ 空置的非農業用地（沒有房子的宅基地、別墅用地、空的工業用地）：《土地法》規定外國個人在城鎮範圍內只能取得自己房屋所在的地塊。
• ❌ 農業用地（耕地、園藝地等）：外國人、外國公司、有外資股東的烏克蘭公司都不能買，只能租。

適合：自住、金額較小、你本人能到烏克蘭開戶的情況。投資型項目即使能個人買，也建議用公司（見做法三），出租、轉讓、辦居留都更方便。

幾位親友想一起買一處廠房、一棟樓，最常見的做法是：大家把錢打給其中一位，由他去報名出價。這樣做在官方拍賣裡有兩個問題：一是錢從別人賬戶進來，那位出面的人自己的資金來源就說不清；二是資產登記在他一個人名下，其他人的份額只靠口頭約定，沒有保障。

正確的做法是一起設一家烏克蘭項目公司：

1. 先簽股東協議。寫清每人出資多少、各佔幾成股份；最高出價由誰、按什麼規則決定；沒中標錢怎麼退；中標後誰負責經營；有人想退出時怎麼作價、其他人是否優先購買；不按時出資怎麼辦。
2. 設立烏克蘭有限責任公司，按出資比例登記股東，每位股東都登記為最終受益人，在國家企業登記系統可查。
3. 每人從自己的境外賬戶把出資匯到公司賬戶。每筆錢對應一位股東，銀行審核時來源清楚。
4. 公司報名、競拍；中標後資產登記在公司名下，按股份享有。

適合：單個投資人預算不夠、幾位熟人一起買一處較大的商業樓、廠房或開發用地。人數越少越好管理，一般不建議超過 5 位。

金額較大、要長期出租或經營、以後要辦投資居留的，用公司最合適。分三種情況：

時間：公司註冊通常幾個工作日；銀行開戶要做反洗錢審核，一般 1–3 周。報名截止前來不及開戶的項目，不要硬上。

持有成本：公司每月要記賬、報稅，參考 $100–250/月，業務越少越接近下限；持有不動產每年還有土地稅或不動產稅。

1. 匯款人就是投資人本人或股東公司。不要用親友、員工、中間人的賬戶。
2. 匯款用途寫清楚。個人：匯入本人賬戶；公司：寫明"增資"或"股東借款"及合同號。具體用哪種方式，由律師按烏克蘭外匯規定確定。
3. 材料提前準備好。資金來源說明最好在開戶時一次交齊，避免付保證金時卡住。
4. 想好以後怎麼出來。以後賣掉資產、或公司分紅匯出烏克蘭，要按烏克蘭國家銀行當時的規定辦理。戰時對資金匯出有限制，近兩年在逐步放寬，以辦理時的規定為準。當初資金進來的憑證越完整，出去時越順利。

外國人向烏克蘭企業投資不少於 10 萬美元，可以按《外國人和無國籍人法律地位法》申請移民許可，之後辦理永久居留。要點：

• 投資要進入公司（作為註冊資本等），個人名下買房不算投資移民的投資額。所以想辦居留的，從一開始就用做法二或做法三，且你本人要是股東。
• 資金要從境外匯入並有完整憑證——和參拍的要求正好一致。
• 移民許可有年度配額、要審批，任何做法都不能保證獲批。
• 用代持 SPV 的，要先把股權轉到你本人名下，再以你的名義申請。

不知道買哪一類？見《海外投資人在烏克蘭官方拍賣能買什麼：六類不動產怎麼選》。

• ✗ "讓烏克蘭的朋友幫我拍、幫我付款，再轉給我。"資產登記在朋友名下，轉給你要再過戶一次、再交一次稅費；朋友的資金來源也要說明。
• ✗ "先在國外把錢換給當地人，拿現金存進銀行再付。"現金入賬說不清來源，銀行可能不予處理；以後出售、匯出時也沒有憑證。
• ✗ "大家把錢打給一個人，由他統一出價。"見做法二：應該設公司、各自出資。
• ✗ "有烏克蘭稅號就能參拍。"還要有本人烏克蘭銀行賬戶；而且外國個人不能買空地。
• ✗ "外國人用公司就能買農地。"有外資股東的烏克蘭公司也不能買農地。
• ✗ "官方拍賣都是撿漏。"好的標的競爭激烈，有的拍到起拍價十幾倍；便宜的往往有原因（地不隨房、偏遠、多輪無人報名）。我們的每篇項目分析都會寫清楚。

選標的和盡調、參拍主體設計（個人 / 合夥公司 / 子公司 / 代持 SPV）、公司註冊和開戶協助、競拍、過戶、樓下土地手續、後續招租或經營，都可以分段委託。費用沿用現行標準：盡調按評估價分三檔（≤$5,000 定額 $200–300；$5,000–$100,000 為 $500；>$100,000 按 1%），中標後競拍協助 1%＋過戶交割 1%，公司設立和代持維護按實際報價。完整費用表見《三種合作模式怎麼選、怎麼收費》。每個項目以雙方簽署的書面協議為準。

• 資金合法性由投資人負責：我們會提醒和核對材料清單，但資金的來源和匯出合規由投資人自己負責。我們不提供換匯、資金池或代收代付服務，AU139 平臺不經手交易資金。
• 開戶可能失敗或延遲：銀行有權拒絕開戶，時間以銀行為準。
• 合夥風險：股東之間的分歧靠協議解決，請各自的律師審閱後再籤。
• 戰時風險：烏克蘭處於戰時狀態，存在不可抗力風險，多數商業保險不承保戰區不動產。
• 以上為一般規則說明，不構成法律、稅務或投資建議；具體項目以烏克蘭律師和稅務顧問的書面意見為準。