海外投資人在烏克蘭官方拍賣能買什麼
六類不動產怎麼選

下面按賣方和拍賣方式分成六類，每類講清：賣的是什麼、好在哪、要查什麼、適合誰，並附上我們做過的真實項目分析。

賣的是什麼：國家或市鎮不再需要的房產——舊辦公樓、店鋪、倉庫、車庫、獸醫站、未完工建築等，面積從幾十到幾千平方米。

• 好處：多數 1 人報名即可成交；流拍後第 2 輪降到半價，之後還可能逐步降價；賣方是政府，產權來源清楚。
• 要查：樓下土地通常不隨房出售（國有土地的永久使用權不會轉給私人買方），買下後要另向議會申請租用或購買；價格另加 20% 增值稅；有的附帶條件（保持用途、保留員工、限期投資）；過戶後還要補償評估費。
• 真實情況：好位置競爭激烈，例如利沃夫州布斯克一處 140㎡ 店鋪 7 人競價、拍到起拍價 13.9 倍（覆盤）；偏遠小房產大多 1 人或無人報名（獸醫站、車庫類研報）。
• 適合：在州府和較大城市買小型店鋪、辦公，用來自用或出租的人。

賣的是什麼：國有銀行關掉的網點和分行樓、烏克蘭電信騰出來的電話交換樓和辦公樓、能源和交通企業的車隊基地、倉庫等。

• 好處：多為整棟或整層、空置、產權登記在企業名下；銀行網點常帶裝修、金庫、安防和傢俱設備，換招牌就能用（伊茲梅爾銀行分行樓）；多數 1 人報名即可成交。
• 要查：企業掛牌的拍賣，賣方可以撤銷——基輔一棟電話交換樓已經有人中標、進入簽約期，仍被賣方撤銷（基輔 ATS-446 樓）；土地常常要買方自己申請，期間可能還要替賣方付土地費；簽約後付款期限可能只有幾個工作日。
• 適合：要在城市裡買整棟或整層自用、出租的投資人和企業，也是辦投資居留最常見的標的類型。

賣的是什麼：破產企業的資產，由破產管理人出售：商場、廠房、倉庫、整個廠區，有時連同設備。

• 好處：物業類型多、規模大；多輪流拍後價格會下降。
• 要查：起拍價往往就是評估價，大商場和大廠區常常多輪無人報名；物業可能還有租戶或被人佔用，例如敖德薩一處 2,146㎡ 商場有十年長租約在身（分析）；"一處"可能只是整棟樓裡的一部分或一個份額（基輔網點份額）；土地狀態要單獨查。
• 適合：看得懂文件、能在本地處理租戶和土地的投資人；建議挑單棟、空置、面積適中的。

賣的是什麼：法院判決後，執行員強制出售債務人的財產：公寓、獨棟住宅、商鋪、倉庫、糧庫、宅基地等。主要在司法部 SETAM 平臺和 Prozorro 上。

• 好處：價格按評估價起拍，流拍後降 15%、30%，是這六類裡起拍價最低的一類；外國人可以買公寓，不受買地那樣的限制。
• 要查：有沒有人住、有沒有登記住戶是頭號問題——有未成年人或現役軍人登記的住宅，買下後幾乎無法騰出；公告附件常常為空，土地是否隨房出售不寫；查封可能來自多個機構；原業主有時會起訴要求撤銷拍賣。例子：敖德薩州獨棟（屋內登記 1 人）、敖德薩城內院區（現場有人在用）。
• 適合：人在烏克蘭或有本地團隊、能看現場的人；只挑公告寫明空置、沒有登記住戶的。

賣的是什麼：政府、烏克蘭電信、烏克蘭鐵路等把房產出租，按月租金競價：廠房、倉庫、辦公、商鋪、雨棚，甚至射擊場。

• 好處：投入最小，只要保證金和幾個月租金就能開始經營；適合先試水，再決定要不要買。
• 要查：烏克蘭電信約九成租約是 2 年 11 個月，雙方可以 90 天無理由解約，期滿要重新拍賣（分析）；部分出租方可以單方調租、改造投入不補償；政府出租常常限定用途。
• 適合：要在烏克蘭自己經營的企業（倉儲、加工、門店、辦公）。不適合拿來轉租賺差價，也不能用來辦投資居留。例子：敖德薩 835㎡ 廠房出租、整層辦公出租。

賣的是什麼：整家國有企業：廠房、設備、土地使用權，連同債務和員工一起賣。

• 要查：買方通常要承接逾期債務、在限期內還清欠薪欠稅、一段時間內不得裁員；國有土地的永久使用權不隨企業轉讓；可能還要反壟斷審批。例子：布羅瓦里粉末冶金廠（要承接約 $406 萬逾期債務）。
• 適合：同行業、有經營團隊、準備長期在烏克蘭辦廠的企業。不適合財務投資人。

土地也能買，但條件比房產多：村鎮範圍內的非農業用地可以買，建議用烏克蘭公司；農業用地只能租；法拍宅基地多數要求至少 2 人報名，敖德薩州 2025 年以來進入法拍的 74 塊宅基地約 26% 最終成交（一覽）。土地更適合開發商和要建廠的企業，對只想持有資產的海外投資人，城市商業物業更簡單。買了房子、樓下土地怎麼辦，見《拍賣買到房子，樓下土地手續怎麼辦》。

1. 看賣方是誰。平臺是國家的，賣方不一定是政府：可能是銀行、企業、破產管理人或執行員，規則和風險各不相同。
2. 查土地。樓下的地是否隨房轉移、誰在用、要不要另外申請。
3. 查佔用。有沒有租戶、有沒有人住、有沒有登記住戶。
4. 算全部成本。增值稅、評估費補償、土地費、修繕、公證登記；中標後不付款，保證金不退。

逐項清單見《拍賣標的盡調清單》。資金怎麼準備、用個人還是公司參拍，見《海外華人用自有資金參拍：個人、合夥、公司三種做法》。

• 我們不承諾收益：官方拍賣價格公開，便宜往往有原因；好的標的競爭激烈。
• 戰時風險：烏克蘭處於戰時狀態，前線城市風險更高；多數商業保險不承保戰區不動產。
• 資金：須為境外合法資金並能說明來源；AU139 平臺不經手交易資金，我們不提供換匯服務。
• 以上為一般說明，不構成法律、稅務或投資建議；具體項目以烏克蘭律師的書面意見為準。