敖德萨交通街 3 号办公院区 1,408㎡
约 $81.8 万（含增值税），带 0.73 公顷用地权，可凑齐整院

拍卖方式	私企商业出售（commercialSell，英式拍卖），首次上拍
卖方	私营股份公司 ТАСТ-ГАРАНТІЯ（敖德萨，1998 年注册）
标的	交通街 3 号院内全部行政楼的 875/1000 份额：A 楼 454.8㎡、Б 楼 793.8㎡（含地下室）、Г 楼 142.8㎡、门卫室 16.2㎡，以及车棚、道路和 6 处构筑物，合计 1,407.6㎡；两层砖混建筑，最早建于 1927 年
设施	电力 75 kW，有水、排水、燃气（燃气设备在但未使用）、电话和网络、空调
起拍价	₴37,073,369，含增值税（其中增值税 ₴6,178,895）；约 $818,000（按 1 美元＝45.32 格里夫纳）
保证金 / 加价幅度	5%，₴1,853,668（约 $40,900）/ 1%，₴370,734
最少报名人数	2 人
价格依据	2026-05 独立评估（另附评估审查意见）
负担	税务抵押（2024-08-23 登记）；Б 楼 192.5㎡ 出租给第三方
土地	0.6212 公顷永久使用权（2000 年国家证书）＋0.1139 公顷临时使用（2001 年合同），不在出售范围
报名截止 / 开拍	2026-11-29 约 20:00（基辅时间）/ 2026-11-30
看现场	周一至周五 8:00–16:45，提前电话预约

• 卖方：私营股份公司 ТАСТ-ГАРАНТІЯ，1998 年在敖德萨注册，注册地址就是这个院子；主营业务是出租自有房产，另有仓储、运输辅助、商务咨询和物业服务。国家登记信息（2026-08-17）显示：状态正常，没有破产、清算程序；最终受益人登记为"无"，理由是股权结构分散（股东按股东名册）。
• 物业来源：卖方 2015 年取得所有权证书，土地使用权分别来自 2000 年的国家证书和 2001 年与市议会的合同——是一家老企业多年使用的自有院区，不是收购来的不良资产。
• 为什么卖：公告没有直说。房产 2024 年因卖方欠税被列入税务抵押，拍卖规则写明第一笔款用于还税债，可以推断出售是为了清偿税务欠款（🟡 推断）。税债具体金额公告没写，成交后由卖方提供证明。

交通街在敖德萨主火车站以南，离火车站直线约 2 公里、离市中心德里巴索夫斯卡街约 3.5 公里，周边是铁路沿线的办公、仓储和住宅混合区。不是临街商铺位置，但进出方便，适合办公、车队和小仓储。

照片拍摄于春季（公告未写日期）。楼况、装修、绿化和道路都维护得不错，这是它和多数拍卖标的最大的不同：买下来基本可以直接用。部分建筑建于 1927 年，要请工程师看结构和屋面。

院内建筑登记为一个整体（共有），卖方持有 875/1000，对应它自己的全部楼栋；另外 125/1000 对应 C 楼（202.1㎡），属于 ТОВ «Трансінжиніринг»。这家公司在拍卖附件里出了一封不可撤销要约：

• 中标人可在与卖方签约公证后 30 天内书面接受，60 天内签 C 楼买卖合同；
• 价格按本次拍卖成交的每㎡单价 × 202.1㎡ 计算。按起拍价算约 ₴532 万（约 $11.7 万）。

这样买方可以拥有整院 100%，避免和陌生共有人共管院子。份额共有的风险（共同管理、共同决定土地手续）见我们的《份额拍卖分析》；这里因为有 C 楼要约，问题可以解决，但要请律师确认要约的法律效力和执行方式。

这是本项目最需要小心的地方。拍卖说明书和《部分付款协议》草案规定的顺序：

1. 拍卖结束，与卖方签《部分付款协议》；
2. 卖方 2 个工作日内提供当时的税债金额证明；
3. 买方 2 个工作日内付"第一笔款"（金额＝税债，可能更多），卖方用来还税；
4. 税务抵押解除、登记注销后，签正式买卖合同、付尾款、过户。

• 0.6212 公顷：卖方 2000 年取得的永久使用权（敖德萨市议会发证）；
• 0.1139 公顷：2001 年与市议会签订的临时使用合同。

土地属于市有，卖方只有使用权，不在出售范围。按《土地法》第 120 条，公有土地的权利不会自动随房转移；买方过户后，应向市议会申请把这块地租给自己（或按第 128 条申请购买），可以不经土地拍卖（第 134 条）。永久使用权这种形式现在私营企业不能再新取得，买方通常改签租约。这一步要时间和费用，详见《拍卖房产土地手续服务》。

对比	每㎡（含增值税）	说明
本项目（起拍价）	约 $581	独立院区、装修可用、车棚、0.73 公顷用地权
市中心设计院大楼两个整层办公	约 $576（另承接债务后约 $675）	高层楼内两层，无院子，要接手国企
小阿尔瑙茨卡街破产商场空间	约 $668（起拍）	商业空间，无独立入口

和同期敖德萨在拍的办公类标的相比，这个价格不算便宜，但物有所值的成分更多：独立院子、停车、绿化、可以直接用，并且能凑齐整院。我们没有可靠的同类院区成交统计（🟡），最高出价应参考当地中介对同区独栋办公院的报价。至少要 2 人报名，首轮没人的话，卖方可能降价重挂。

用途	判断	理由
企业区域总部（办公＋车队＋小仓储）	最合适	独立院子、门卫、车棚、75 kW 电力，离火车站近
企业服务园区：分栋出租给中小企业，含共享办公和会议室	合适	三栋楼可以分开出租，已有一部分在出租；适合做面向外国企业的服务中心
培训、医疗诊所、实验室	可以看	要按用途办消防和卫生许可
改建酒店或公寓	谨慎	要改用途和办土地；周边不是旅游区
拆除重建开发	不建议	土地只有使用权，房子状况好，拆了可惜

外国人向乌克兰经济投资 10 万美元以上可申请移民许可。由外资乌克兰公司买下这个院区并用于真实经营（总部、出租、服务），金额和形式都比较符合"对经济的投资"。

谁	合不合适	理由
要在敖德萨设总部的贸易、物流、工程、医药分销企业	最合适	办公、车队、仓储一个院子解决
做企业服务、联合办公的运营方	合适	三栋楼可分租，院子有形象
长期出租的投资者	可以看	已有租户；战时空置风险要算
预算有限的个人	不合适	保证金约 $4 万，总价约 $82 万，凑齐整院约 $93.5 万

1. 看现场（周一至周五，提前预约），同时请工程师看结构和屋面；
2. 律师审三份文件：买卖合同草案、部分付款协议、C 楼要约；
3. 要税债金额：请卖方提供税务机关证明；
4. 看租约：Б 楼租户的租期、租金、解约条件；
5. 问土地：向市议会了解改签租约的路径和租金水平；
6. 定最高出价：把 C 楼、土地手续、修缮一起算进去。

用乌克兰公司参拍适用模式一/二（见《三种合作模式》）：起拍价超过 $100,000，尽调费按 1%；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议模式三（代拍代持）：金额大、手续多，应由实际使用方持有。没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

敖德萨是乌克兰最大的港口城市，也是我们团队所在地。见《敖德萨州详细介绍》《乌克兰各州投资地图》。

相关阅读：敖德萨市中心两层整层办公（国企整体私有化） · 敖德萨在拍商铺一览 · 小阿尔瑙茨卡街破产商场空间 · 敖德萨多林斯卡街工业院落（私企挂牌） · 拍卖房产土地手续服务