海外投资人在乌克兰官方拍卖能买什么
六类不动产怎么选

下面按卖方和拍卖方式分成六类，每类讲清：卖的是什么、好在哪、要查什么、适合谁，并附上我们做过的真实项目分析。

卖的是什么：国家或市镇不再需要的房产——旧办公楼、店铺、仓库、车库、兽医站、未完工建筑等，面积从几十到几千平方米。

• 好处：多数 1 人报名即可成交；流拍后第 2 轮降到半价，之后还可能逐步降价；卖方是政府，产权来源清楚。
• 要查：楼下土地通常不随房出售（国有土地的永久使用权不会转给私人买方），买下后要另向议会申请租用或购买；价格另加 20% 增值税；有的附带条件（保持用途、保留员工、限期投资）；过户后还要补偿评估费。
• 真实情况：好位置竞争激烈，例如利沃夫州布斯克一处 140㎡ 店铺 7 人竞价、拍到起拍价 13.9 倍（复盘）；偏远小房产大多 1 人或无人报名（兽医站、车库类研报）。
• 适合：在州府和较大城市买小型店铺、办公，用来自用或出租的人。

卖的是什么：国有银行关掉的网点和分行楼、乌克兰电信腾出来的电话交换楼和办公楼、能源和交通企业的车队基地、仓库等。

• 好处：多为整栋或整层、空置、产权登记在企业名下；银行网点常带装修、金库、安防和家具设备，换招牌就能用（伊兹梅尔银行分行楼）；多数 1 人报名即可成交。
• 要查：企业挂牌的拍卖，卖方可以撤销——基辅一栋电话交换楼已经有人中标、进入签约期，仍被卖方撤销（基辅 ATS-446 楼）；土地常常要买方自己申请，期间可能还要替卖方付土地费；签约后付款期限可能只有几个工作日。
• 适合：要在城市里买整栋或整层自用、出租的投资人和企业，也是办投资居留最常见的标的类型。

卖的是什么：破产企业的资产，由破产管理人出售：商场、厂房、仓库、整个厂区，有时连同设备。

• 好处：物业类型多、规模大；多轮流拍后价格会下降。
• 要查：起拍价往往就是评估价，大商场和大厂区常常多轮无人报名；物业可能还有租户或被人占用，例如敖德萨一处 2,146㎡ 商场有十年长租约在身（分析）；"一处"可能只是整栋楼里的一部分或一个份额（基辅网点份额）；土地状态要单独查。
• 适合：看得懂文件、能在本地处理租户和土地的投资人；建议挑单栋、空置、面积适中的。

卖的是什么：法院判决后，执行员强制出售债务人的财产：公寓、独栋住宅、商铺、仓库、粮库、宅基地等。主要在司法部 SETAM 平台和 Prozorro 上。

• 好处：价格按评估价起拍，流拍后降 15%、30%，是这六类里起拍价最低的一类；外国人可以买公寓，不受买地那样的限制。
• 要查：有没有人住、有没有登记住户是头号问题——有未成年人或现役军人登记的住宅，买下后几乎无法腾出；公告附件常常为空，土地是否随房出售不写；查封可能来自多个机构；原业主有时会起诉要求撤销拍卖。例子：敖德萨州独栋（屋内登记 1 人）、敖德萨城内院区（现场有人在用）。
• 适合：人在乌克兰或有本地团队、能看现场的人；只挑公告写明空置、没有登记住户的。

卖的是什么：政府、乌克兰电信、乌克兰铁路等把房产出租，按月租金竞价：厂房、仓库、办公、商铺、雨棚，甚至射击场。

• 好处：投入最小，只要保证金和几个月租金就能开始经营；适合先试水，再决定要不要买。
• 要查：乌克兰电信约九成租约是 2 年 11 个月，双方可以 90 天无理由解约，期满要重新拍卖（分析）；部分出租方可以单方调租、改造投入不补偿；政府出租常常限定用途。
• 适合：要在乌克兰自己经营的企业（仓储、加工、门店、办公）。不适合拿来转租赚差价，也不能用来办投资居留。例子：敖德萨 835㎡ 厂房出租、整层办公出租。

卖的是什么：整家国有企业：厂房、设备、土地使用权，连同债务和员工一起卖。

• 要查：买方通常要承接逾期债务、在限期内还清欠薪欠税、一段时间内不得裁员；国有土地的永久使用权不随企业转让；可能还要反垄断审批。例子：布罗瓦里粉末冶金厂（要承接约 $406 万逾期债务）。
• 适合：同行业、有经营团队、准备长期在乌克兰办厂的企业。不适合财务投资人。

土地也能买，但条件比房产多：村镇范围内的非农业用地可以买，建议用乌克兰公司；农业用地只能租；法拍宅基地多数要求至少 2 人报名，敖德萨州 2025 年以来进入法拍的 74 块宅基地约 26% 最终成交（一览）。土地更适合开发商和要建厂的企业，对只想持有资产的海外投资人，城市商业物业更简单。买了房子、楼下土地怎么办，见《拍卖买到房子，楼下土地手续怎么办》。

1. 看卖方是谁。平台是国家的，卖方不一定是政府：可能是银行、企业、破产管理人或执行员，规则和风险各不相同。
2. 查土地。楼下的地是否随房转移、谁在用、要不要另外申请。
3. 查占用。有没有租户、有没有人住、有没有登记住户。
4. 算全部成本。增值税、评估费补偿、土地费、修缮、公证登记；中标后不付款，保证金不退。

逐项清单见《拍卖标的尽调清单》。资金怎么准备、用个人还是公司参拍，见《海外华人用自有资金参拍：个人、合伙、公司三种做法》。

• 我们不承诺收益：官方拍卖价格公开，便宜往往有原因；好的标的竞争激烈。
• 战时风险：乌克兰处于战时状态，前线城市风险更高；多数商业保险不承保战区不动产。
• 资金：须为境外合法资金并能说明来源；AU139 平台不经手交易资金，我们不提供换汇服务。
• 以上为一般说明，不构成法律、税务或投资建议；具体项目以乌克兰律师的书面意见为准。